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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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l'institution d'un état des lieux d'entrée et de sortie rendu obligatoire par le nouvel
article L. 145-40-1 du Code de commerce qui est un texte d'ordre public.

1) La destination des lieux loués
240. En droit commun du contrat de louage, la destination est fixée par le bail. Cette
solution est trop rigide pour le preneur, qui ne peut pas s'adapter aux changements de
l'économie. Le statut des baux commerciaux permet au contraire au preneur de
« déspécialiser » son activité. On distingue la déspécialisation partielle, très pratiquée,
et la déspécialisation plénière, beaucoup plus rare.

a) Déspécialisation partielle
241. L'article L. 145-47 du Code de commerce donne au preneur la faculté d'adjoindre
à son activité, une activité connexe ou complémentaire. Ainsi, un commerçant
pourrait adjoindre l'activité de briocherie à celle de crêperie, ou celle de charcuterietraiteur à celle de boucherie... Le preneur doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire préalable, le bailleur disposant de deux mois pour
répondre, son silence valant acceptation. Mais, aucune forme particulière n'est
imposée au bailleur pour rejeter une demande de déspécialisation partielle et il n'a
pas à motiver sa décision. Son intention non équivoque, manifestée dans le délai
légal, de s'opposer à l'adjonction d'activités nouvelles suffit88. En fait, le bailleur ne
peut pas véritablement s'opposer à la déspécialisation partielle, sauf en contestant le
caractère connexe ou complémentaire de l'activité nouvelle. S'il y a litige, le tribunal
de grande instance est compétent. Il statue « notamment en fonction de l'évolution
des usages commerciaux » en vertu de l'article L. 145-47 alinéa 2 du Code de
commerce. La casuistique est donc évolutive89 et, par exemple, si à une certaine
époque adjoindre un commerce d'épicerie à une activité de station-service n'était pas
un cas de déspécialisation partielle, les usages actuels peuvent au contraire faire
admettre qu'il s'agit d'une activité complémentaire.
Quoi qu'il en soit, le preneur doit impérativement attendre la fin du délai de deux ou de
l'instance judiciaire avant d'exercer l'activité complémentaire sous peine de se voir interdire par le bailleur la déspécialisation ou de se voir opposer la résiliation du bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire90. Il peut obtenir une augmentation de loyer qui
prend effet lors de la prochaine révision triennale.
En revanche, peu importe que l'activité nouvelle devienne plus importante que l'activité
initiale. Mais les déspécialisations successives s'apprécient en fonction de l'activité
initiale. Il est donc impossible de passer, de proche en proche, à des activités complètement différentes, sans respecter les règles de la déspécialisation plénière.
Il faut remarquer que la loi Pinel du 18 juin 2014 a institué une nouvelle hypothèse de
déspécialisation partielle en cas de plan de cession dans le cadre d'une procédure
--
88. Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, nº 15-28759.
89. V. par exemple, Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, nº 14-18708 qui considère que la vente de billets d'accès
au Château de Versailles est devenue un service offert à leur clientèle par l'ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offrant un service de proximité correspondant aux usages
locaux, il fallait donc la considérer comme une activité connexe incluse dans le bail.
90. Pour un exemple, voir Cass. 3e civ., 28 mai 2003 : Loyers et copr., septembre 2003, no 177.



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