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collective affectant le locataire. L'article L. 642-7 du Code de commerce a été modifié
pour permettre au tribunal arrêtant le plan de cession d'autoriser le repreneur à
adjoindre à l'activité prévue dans le bail, des activités connexes ou complémentaires.

b) Déspécialisation plénière
242. Dans cette hypothèse prévue par l'article L. 145-48 du Code de commerce, c'est
un véritable changement d'activité (ex. : boucher devenant libraire...). Le fonds
ancien disparaît économiquement pour faire place à un fonds totalement nouveau.
L'opération peut être tout à fait libre, lorsque le bail contient la clause « tous
commerces » : le preneur est libre de choisir et de modifier son activité, et de céder
son bail à un commerçant qui exerce dans un secteur différent.
En l'absence d'une telle clause, le preneur doit demander l'autorisation au propriétaire
des lieux en indiquant les activités envisagées et ce, par acte extra-judiciaire, il doit aussi
avertir les créanciers inscrits dans les mêmes formes91. Toutefois, l'article L. 145-48,
alinéa 2 du Code de commerce refuse cette possibilité aux preneurs de fonds inclus
dans des centres commerciaux, pendant les 9 premières années.
Le bailleur dispose de trois mois pour répondre. S'il refuse, les parties peuvent aller devant
le tribunal de grande instance, désormais dénommé tribunal judiciaire depuis la réforme
du Code de procédure civile entrée en vigueur le 1er janvier 2020. Le tribunal se prononce
en fonction des critères de l'article L. 145-48 : conjoncture économique, organisation
rationnelle de la distribution, compatibilité de la nouvelle activité avec les caractères et la
situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier, motif grave et légitime du
bailleur...92.
Mais le tribunal peut aussi prendre des mesures de sauvegarde.
243. Divers intérêts sont protégés à l'occasion d'une déspécialisation plénière, qui
constitue un changement total d'activité économique :
- le bailleur peut obtenir une nouvelle fixation du loyer, sans plafonnement93, et une
indemnité s'il prouve qu'il subit un préjudice ;
- le preneur lui-même est protégé pendant le temps nécessaire à la mise en œuvre du
changement d'activité : le fait de ne pas exploiter pendant cette période ne peut être
retenu contre lui pour lui supprimer le droit au statut des baux commerciaux. De plus,
le preneur bénéficie d'un droit de repentir jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours
après que la décision de déspécialisation est passée en force de chose jugée ;
- les créanciers inscrits peuvent obtenir que la déspécialisation plénière s'accompagne
de « conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts » (art. L. 145-49) par exemple
le report des sûretés sur le nouveau fonds.
En pratique, les déspécialisations plénières sont rares. Elles font généralement l'objet
d'un accord spécial entre bailleur et preneur.
--
91. C. com., art. L. 145-49. Les créanciers inscrits sont titulaires sur le fonds de commerce d'une sûreté
réelle, particulièrement un nantissement, donnant lieu à inscription. Voir supra, nos 164 et s.
92. Par exemple, le tribunal peut refuser de laisser installer un restaurant à la place d'un commerce de
meubles, afin de ne pas troubler la quiétude des autres locataires habitant l'immeuble (CA Pau,
6 sept. 1994 : Cah. Jurid. Aquitaine 1995-1, p. 99).
93. C. com., art. L. 145-50.



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