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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

Mais, le principe d'interdiction n'est pas impératif : la sous-location peut être autorisée
par une clause contraire du bail ou par un accord exprès du bailleur. Dans une telle
hypothèse, la question se pose du sort du sous-locataire non agréé en cas de résiliation
du bail principal. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a considéré dans un arrêt du 13 juin
2019 (nº 16/18821) que le sous-locataire bénéficie d'une convention d'occupation
précaire dès lors que le bailleur a donné son accord à la poursuite de cette situation de
fait jusqu'à l'issue de la procédure collective.
En cas de sous-location autorisée dans le bail commercial (art. L. 145-31), le locataire
doit informer le bailleur de son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par
lettre recommandé avec accusé de réception. Le bailleur dispose de 15 jours pour indiquer s'il entend concourir à l'acte. S'il refuse ou ne répond pas, il est passé outre. Mais,
le bailleur peut aussi stipuler en sa faveur une clause d'agrément.
251. Action en réajustement du loyer principal - En concourant à l'acte, le bailleur
peut prendre connaissance des conditions de l'opération et ainsi imposer au preneur
une augmentation du loyer principal selon la procédure de l'article L. 145-56110, si
celui-ci est inférieur au loyer de la sous-location.
La Cour de cassation a apporté par un arrêt du 7 février 2007111 plusieurs précisions sur
la procédure relative à l'action en réajustement du loyer découlant d'une sous-location.
Ainsi, elle a reconnu que l'action en réajustement du loyer est bien dans sa nature une
action en fixation du loyer qui ressortit de la compétence du juge des loyers commerciaux. Elle précise aussi qu'il faut respecter la procédure de la notification de mémoire
préalable.
En revanche, la Cour de cassation n'est pas intervenue pour indiquer à quelle date peut
intervenir le réajustement et la loi ne le précise pas non plus. Les juridictions du fond sont
partagées, certaines retenant comme point de départ du loyer principal majoré, la date
de prise d'effet de la sous-location, d'autres la date de la demande de réajustement par
le bailleur. Compte tenu du fait que le réajustement du loyer principal est une simple
faculté du bailleur, il serait logique de retenir que la date de la demande du bailleur
constitue le point de départ de l'application de la majoration qui dure autant que la
sous-location et prend fin avec elle.
Consistant en une action en fixation du loyer, le réajustement est soumis à la prescription biennale de l'article L. 145-60 dont le point de départ est la date à laquelle le bailleur a eu connaissance de la sous-location. Si l'action en réajustement est prescrite, la
Cour de cassation112 a considéré que la sous-location intervenue au cours du bail expiré
ne constitue pas un motif de déplafonnement du loyer renouvelé puisqu'elle n'est pas
visée parmi les éléments « mentionnés au 1o à 4o de l'article L. 145-33 ».
252. Obligation d'appeler le bailleur à l'acte - La question peut se poser de savoir
si le preneur doit appeler le bailleur à l'acte de sous-location, même si ce dernier a déjà
donné son accord de principe à l'opération. La Cour de cassation s'est prononcée sur
ce point dans un arrêt de principe du 22 février 2006113 rappelant que « la
--
110.Il s'agit de la procédure sur mémoire préalable relative à la fixation du prix devant le président du TGI.
111.Cass. 3e civ., 7 févr. 2007, no 05-20252.
112.Cass. 3e civ., 24 nov. 1999, no 98-12574.
113.Cass. 3e civ., 22 févr. 2006, no 05-12032.


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