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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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connaissance ou la tolérance du bailleur ou l'autorisation de principe donnée à la souslocation ne peuvent être assimilées à son concours à l'acte ».
Le défaut d'appel du bailleur à l'acte rend la sous-location inopposable à ce dernier qui
peut invoquer la faute du preneur principal pour demander la résiliation du bail ou, à
l'échéance du bail, refuser de renouvellement sans indemnité et sans mise en demeure
de régulariser préalable au congé. En effet, l'omission d'appeler le bailleur à concourir à
l'acte de sous-location étant une infraction irréparable qui ne peut être régularisée par
une réitération de l'acte de sous-location avec le concours du bailleur, la mise en
demeure préalable n'est pas nécessaire114.
253. Nature de la sous-location - Le sous-bail peut être lui-même un bail commercial, s'il répond aux conditions du statut. Le locataire principal est donc tenu de
respecter les obligations d'un bailleur, et le sous-locataire bénéficie des garanties du
statut des baux commerciaux. Toutefois, le sous-locataire ne peut avoir plus de droits
que le locataire principal selon la jurisprudence.
Ce principe a de nombreuses conséquences. Par exemple, la durée de la sous-location
peut être différente de celle du bail principal115, sans pouvoir lui être supérieure. De
plus, le sous-locataire a contre le locataire principal un droit au renouvellement, et le
bailleur doit intervenir au renouvellement. Le sous-bail peut être cédé ; il serait logique
d'appeler le bailleur à la cession. Mais il existe des exceptions légales au principe de
dépendance du sous-bail résidant dans le droit au renouvellement que le sous-locataire
peut invoquer directement contre le propriétaire des locaux116.
En outre, l'article 1753 du Code civil confère au propriétaire une action directe contre le
sous-locataire pour les loyers dus en raison du bail principal, mais seulement à concurrence de ce que ce dernier doit lui-même au preneur principal.

C - Le renouvellement du bail
254. Le droit au renouvellement du bail vient en quelque sorte pérenniser les droits du
preneur sur les locaux. C'est pourquoi on l'a tout de suite comparé à un droit réel et,
en 1926, l'on parlait déjà de « propriété commerciale » à son propos. Les prérogatives
qu'il confère au preneur constituent les plus fortes atteintes au droit du propriétaire
des locaux, et aggravent considérablement l'effet de la réglementation du contrat,
car elles perpétuent les déséquilibres.
À cause de son importance, le droit au renouvellement a un champ d'application particulier à l'intérieur du domaine des baux commerciaux.
Le droit au renouvellement mis en œuvre par une procédure particulière (3) suppose que
soient réunies certaines conditions (2). En outre, son préalable réside, selon l'article L. 145-9
du Code de commerce, dans le congé ou la demande de renouvellement puisque, par
--
114.Cass. 3e civ., 9 juill. 2003 : D. 2003, AJ, p. 2239, obs. Rouquet Y.
115.V. Cass. 3e civ., 17 mars 2016, nº 14-24748 : D. 2016, pan., p. 1616, obs. Dumont-Lefrand M.-F. ;
selon cet arrêt : « un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant
à courir, du bail principal » et n'a donc pas à être calqué sur la durée restant à courir du bail principal.
116.V. infra, nos 258 et s., les développements consacrés au droit au renouvellement du bail commercial.



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