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dérogation au droit commun, le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé (1)
(ou d'une demande de renouvellement) et à défaut, se poursuit par tacite reconduction.

1) Le congé
255. Dans un système protégeant l'exercice de l'activité commerciale, la garantie de
stabilité locale revêt une grande importance, au moins pour certaines activités. Dès
lors, la stabilité minimum du bail commercial est fixée, à l'avantage du preneur, à
neuf ans par l'article L. 145-4 du Code de commerce. Mais le preneur peut donner
congé à l'expiration de chaque période triennale, cette faculté ne pouvant plus,
depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l être supprimée par une convention contraire. Il
est permis de s'interroger depuis cette dernière réforme sur le maintien de la jurisprudence qui acceptait que l'exercice de la faculté de résiliation triennale du preneur soit
assorti conventionnellement d'une indemnité destinée à compenser le préjudice subi
par le bailleur117. La loi Pinel n'admet expressément les stipulations contraires permettant de supprimer la résiliation triennale à l'initiative du locataire que pour les baux
d'une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux construits en vue d'une seule
utilisation, les baux à usage exclusif de bureaux et ceux de locaux de stockage
mentionné au 3ºdu III de l'article 231 ter du Code général des impôts.
Le bailleur, quant à lui, n'a de faculté de résiliation triennale que dans des conditions très
restreintes. Il doit se justifier par un projet de construction de reconstruction ou de
surélévation de l'immeuble, ou par des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre
d'une opération de rénovation immobilière. Il doit alors payer une indemnité d'éviction
(art. L. 145-18) ou une indemnité d'attente (art. L. 145-21), à moins qu'il n'offre un local
équivalent au preneur. Cependant, dans l'hypothèse de baux mixtes, la loi no 2006-872
du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a ajouté à
l'article L. 145-4 du Code de commerce un nouveau cas de reprise et a introduit dans
ce même code un article L. 145-23-1. Ce nouvel article permet au bailleur d'un local
mixte à usage commercial et d'habitation d'exercer à l'expiration d'une période triennale un droit de reprise sans indemnité pour « réaffecter le local d'habitation accessoire
à cet usage »118.
256. Forme et destinataire du congé - En toute hypothèse, qu'il émane du preneur
ou du bailleur, selon l'article L. 145-9 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi Pinel du 18 juin 2014, le congé devait être donné par acte extrajudiciaire
pour être valable119. Cette forme était impérative et son défaut constituait un vice de
fond, au sens de l'article 119 du CPC, justifiant la nullité du congé. La loi Pinel avait
assoupli cette exigence en modifiant l'alinéa 4 de l'article L. 145-9 qui prévoyait à
l'issue de cette loi que le congé était donné par « lettre recommandé avec
demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire au libre choix de
chacune des parties ». Mais la loi Macron nº 2015-990 du 6 août 2015 a rétabli
l'obligation de donner le congé exclusivement par acte extrajudiciaire.
--
117.Cass. 3e civ., 21 juin 1995 : JCP 1995, II, 22521, note Auque F.
118.V. sur C. com., art. L. 145-23-1 : Bouru O. et Menjucq M., « Un nouveau cas de reprise au profit du
bailleur commercial », RLDA, novembre 2006, p. 23.
119.V. Cass. 3e civ., 13 déc. 2000 : Dr. & patr. mars 2001, p. 110, no 2788, obs. Chauvel P.



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