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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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260. Personnes assujetties à l'obligation d'immatriculation - Le bail commercial
peut être consenti au profit de plusieurs preneurs. Jusqu'à l'entrée en vigueur de la
loi LME du 4 août 2008, le 6 août 2008, chacun des co-preneurs devait être immatriculé au registre du commerce et des sociétés même si le fonds était exploité par un
seul d'entre eux, sous peine de faire perdre à tous le bénéfice du statut. Si les copreneurs n'exploitaient pas le fonds, ils devaient donc s'immatriculer en qualité de
propriétaire non exploitant127. Cette obligation d'immatriculation des co-preneurs ne
connaissait que deux exceptions. La première concernait les époux communs en biens
puisque dans ce cas, il suffisait que l'époux exploitant fût immatriculé au registre du
commerce et des sociétés, cette solution valant pendant l'indivision post-communautaire tant que la liquidation de la communauté n'avait pas eu lieu128 ; en revanche,
l'obligation d'immatriculation pesait sur les co-preneurs mariés sous le régime de la
séparation de biens qui perdaient le bénéfice du statut, si l'un d'eux n'était pas
immatriculé129. La deuxième exception concernait l'indivision successorale puisque,
dans ce cas, l'immatriculation n'était requise qu'à l'égard des indivisaires qui exploitaient le fonds. Le fondement de cette dernière exception résidait dans le caractère
légal et subi de ladite indivision. Au contraire, en cas d'indivision conventionnelle,
tous les co-preneurs devaient être immatriculés.
La loi LME modifie cette situation en ajoutant un « III » à l'article L. 145-1 du Code de
commerce, qui précise que, dans ces circonstances, l'exploitant du fonds peut bénéficier
du régime des baux commerciaux, même si son ou ses co-preneurs, son ou ses coïndivisaires ne sont pas immatriculés au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers, selon le type d'activité. La solution retenue qui renverse la solution
jurisprudentielle de principe est donc simplificatrice.
L'article L. 145-1, III ajoute qu'en cas de décès du preneur à bail, si ses héritiers demandent le maintien de l'immatriculation du défunt pour les besoins de la succession, ils
peuvent également continuer à bénéficier du droit au bail, même si aucun d'entre eux
n'est exploitant du fonds.
261. Renouvellement du bail en cas de sous-location - Pour le sous-locataire,
l'article L. 145-32 du Code de commerce prévoit des dispositions spéciales pour qu'il
ne soit pas victime de l'achèvement de la location principale.
Ainsi, tant que le bail principal subsiste, le sous-locataire dispose du droit de demander
au locataire principal le renouvellement de son bail, le bailleur principal, propriétaire des
locaux, devant être appelé à l'acte. À l'expiration du bail principal, le sous-locataire a un

--
127.V. Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, no 06-19062. La Cour de cassation vérifie strictement la condition
d'immatriculation du co-preneur non exploitant et considère qu'il ne résulte pas de la mention
portée sur l'extrait du K bis « exploitation directe copropriété non exploitant M. A. », que le copreneur était personnellement immatriculé au RCS en qualité de copropriétaire du fonds non exploitant.
128.Cass. 3e civ., 1er juin 2011, no 10-18855 : D. 2011, p. 1615, obs. Rouquet Y.
129.Cass. 3e civ., 18 mai 2005, no 04-11349. Il pèse aussi sur les époux divorcés : si l'un s'est fait radier
alors que le fonds de commerce est resté en indivision, le droit au renouvellement peut être refusé à
l'autre ex-conjoint exploitant.



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