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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL ET DES AFFAIRES

3) Procédure de renouvellement du bail commercial
267. Contrairement au droit commun du contrat de louage énoncé sur ce point par
l'article 1737 du Code civil, le bail commercial ne cesse pas de plein droit à la survenance du terme contractuel, seul le congé peut y mettre fin. En principe, c'est le bailleur qui amorce la procédure ; mais, en l'absence de congé, pour être fixé sur son
avenir, le preneur peut lui aussi prendre l'initiative par une demande de renouvellement (a). Les conséquences sont différentes selon qu'il existe un accord sur le renouvellement (b) ou au contraire que celui-ci est refusé, ouvrant la discussion sur l'indemnité d'éviction (c).

a) Congé ou demande de renouvellement
268. Congé délivré par le bailleur - Le congé est l'acte juridique par lequel le bailleur informe le preneur de ses projets sur la période postérieure à l'échéance de la
neuvième année. Il doit être donné, selon l'article L. 145-9 du Code de commerce, au
moins six mois avant l'échéance du bail135 par acte extrajudiciaire136. La loi du 4 août
2008 avait aussi modifié la rédaction du premier alinéa de l'article L. 145-9, afin de
supprimer la référence aux usages, la nouvelle formulation indiquant « les baux ne
cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil (et
non plus suivant les usages locaux) et au moins six mois à l'avance ». Dans le troisième
alinéa relatif au bail d'une durée subordonnée à un événement dont la réalisation
autorise le bailleur à demander la résiliation, dorénavant ne cesse, au-delà de neuf
ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance pour le dernier jour du
trimestre civil (et non plus pour un terme d'usage). La rédaction du premier alinéa
n'était cependant guère heureuse, car il suscitait l'interrogation chaque fois que le
terme contractuel ne coïncidera pas avec le dernier jour du trimestre civil. Aussi, doiton approuver que cette rédaction ait été modifiée par la loi Pinel du 18 juin 2014 et la
loi Macron du 6 août 2015 et que dorénavant, le congé doit être donné six mois à
l'avance par acte extrajudiciaire.
En cas de congé donné par le preneur en cours de bail pour y mettre fin au terme d'une
période triennale, l'article L. 145-4, alinéa 1er prévoit depuis la loi Macron du 6 août
2015 que le preneur doit le faire au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire137. Le preneur dispose donc
d'un choix pour la forme du congé, ce qui constitue une faveur du législateur. À cet
égard, le décret nº 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités
en matière de droit commercial apporte une précision utile en instituant un nouvel
article R. 145-38 selon lequel : « Lorsqu'en application des articles L. 145-4, L. 145-10,
--
135.Le délai de six mois est un délai minimum d'ordre public. Un délai plus long est possible en vertu
d'usages locaux ou si les parties en conviennent par contrat : pour un délai contractuel d'un an, voir
Cass. 3e civ., 10 mai 2001 : JCP E 2001, p. 1093, note Monéger J.
136.La loi Pinel du 18 juin 2014 avait donné le choix à l'auteur du congé de procéder par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, mais la loi Macron du 6 août 2015 a rétabli
l'obligation de donner le congé exclusivement par acte extrajudiciaire.
137.La Cour de cassation en déduit justement que lorsque le locataire donne congé à une échéance triennale, il n'est pas obligé de délivrer le congé par acte extrajudiciaire ; il peut le faire par lettre recommandée avec avis de réception. Elle considère surtout que l'article L. 145-4 dans la nouvelle rédaction
que lui a donné la loi Macron est applicable aux baux commerciaux en cours, conclus avant l'entrée
en vigueur de la loi Macron : v. Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, nº 18-24077.


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