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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

151

L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à
la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de notification à
l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui
à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas
pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire ». Cette faveur n'a pas été étendue au bailleur qui dispose de la même faculté de
résiliation triennale « s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 14521, L. 145-23-1 et L. 145-24 » puisque le bailleur est tenu de respecter « les formes et
délai de l'article L. 145-9 », et donc doit notifier son congé par acte extrajudiciaire.
Le contenu du congé est variable suivant les intentions du propriétaire, mais il doit
toujours informer le locataire de ses droits : droit de contester le congé ou de demander
une indemnité d'éviction, dans les deux ans qui suivent le congé. Soit le bailleur offre le
renouvellement avec un nouveau loyer et, éventuellement, de nouvelles conditions. Soit
il refuse le renouvellement, en arguant ou non d'un cas de reprise, en proposant ou non
une indemnité d'éviction, selon les cas. Faisant preuve d'une rare pédagogie, la Cour de
cassation a estimé dans un important arrêt du 28 juin 2018138 « qu'un congé délivré sans
motif ou pour motif équivoque par le bailleur produit, néanmoins, ses effets et met fin
au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction ». Elle a précisé dans le
même arrêt que « la nullité de ce congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de
commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ». Elle
en a déduit que ce dernier « peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une
indemnité d'éviction (...), soit s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ». Elle
termine en précisant que la circonstance que le preneur reste ou non dans les locaux
« est sans incidence sur les effets du congé ».
269. Absence de congé - Si le bailleur ne donne aucun congé dans le délai prévu, le
bail « fait par écrit » se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le
contrat. Le bail ainsi reconduit se prolonge aux mêmes conditions pour une durée
indéterminée. Il peut être interrompu par un congé du bailleur pour un terme
conforme aux usages locaux. Cette situation est dangereuse pour le preneur, car le
bail poursuivi peut dépasser ainsi son douzième anniversaire, le déplafonnement
étant de plein droit dans ce cas.
C'est pourquoi, le preneur dispose d'un moyen pour éviter cette situation : il peut luimême faire une demande de renouvellement, soit dans les six mois précédant
l'échéance du bail, soit à tout moment pendant la tacite reconduction, en vertu de
l'article L. 145-10 du Code de commerce. Toute clause contraire du bail est « réputée
non écrite » en vertu de l'article L. 145-15 modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014, et
ce, quelle qu'en soit la forme, dès lors que ces clauses ont pour effet de faire échec au
droit au renouvellement du locataire commercial139. La Cour de cassation a cependant
jugé, pour éviter toute rétroactivité de la loi nouvelle, que cette sanction issue de la loi
Pinel ne pouvait recevoir application, en étant substitué à la sanction antérieure de la
nullité des stipulations contraires aux statuts des baux, dans les procédures ouvertes
avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel. Cette demande de renouvellement par le
--
138.Cass. 3e civ., 28 juin 2018, nº 17-18756 : JCP E 2018, 1491, note Aubry de Maromont C.
139.Cass. 3e civ., 22 juin 2017, nº 16-15010.



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