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preneur doit être faite auprès de l'usufruitier et du nu-propriétaire en cas de démembrement de la propriété du local. Dans un tel cas, la demande de renouvellement d'un bail
commercial qui a pour unique destinataire l'usufruitier du bien loué est nulle140. Elle est
faite par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et doit reproduire les termes de l'alinéa 4 de l'article L. 145-10. Or ce texte
commande au bailleur de faire connaître au preneur, dans les trois mois, s'il refuse le
renouvellement, en précisant les motifs d'un refus. S'il répond par un refus, il doit
informer le preneur, par acte extrajudiciaire (depuis la loi Macron), des motifs de ce
refus ainsi que de l'obligation pour le preneur qui entend, soit contester le refus de
renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, de saisir le
tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est
signifié le refus de renouvellement. S'il reste silencieux pendant trois mois, le bailleur
est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent, mais pas ses
modalités et, notamment, il n'est pas privé du droit de demander la fixation d'un
nouveau loyer141. Mais, après trois mois de silence, le bailleur peut aussi exercer le droit
d'option qu'il tient de l'article L. 145-57 du Code de commerce lui permettant finalement de refuser le renouvellement du bail en prenant à sa charge « tous les frais » y
compris l'indemnité d'éviction. À cet égard, il n'est pas obligé d'attendre l'ouverture et
a fortiori la fin de l'instance en fixation du loyer du nouveau bail, selon la Cour de
cassation142 qui rappelle que le « délai d'un mois qui suit la signification de la décision
définitive » prévu par l'article L. 145-57, alinéa 2 ne fait que définir le délai ultime. En
revanche, le bailleur qui a accepté, même tacitement par silence gardé pendant trois
mois, la demande de renouvellement du bail formée par le locataire ne peut pas
ensuite en réclamer la résiliation judiciaire pour des manquements contractuels antérieurs au renouvellement143.

b) Accord sur le renouvellement
270. Il se peut fort bien que les parties soient d'accord sur l'ensemble des conditions
du nouveau bail. Dans ce cas, l'article L. 145-12 du Code de commerce précise que le
nouveau bail prend effet à la date d'expiration du bail précédent ou le cas échéant de
sa reconduction qui correspond, soit à la date pour laquelle le congé a été donné, soit,
en cas de demande de renouvellement, au terme d'usage qui suit cette demande,
jusqu'à l'entrée en vigueur la loi LME. Faisant la chasse aux usages, la loi du 4 août
2008 a modifié L. 145-12 alinéa 3, qu'il faut désormais lire de la manière suivante : le
nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou le cas
échéant de sa prolongation, cette dernière date étant celle pour laquelle le congé a
été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite pour le premier jour
du trimestre civil (et non plus pour le terme d'usage) qui suit la demande. L'alinéa 4
de l'article 145-12 ajoute que lorsque le bailleur avait notifié, soit par un congé, soit
par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et qu'il
revient, par la suite, sur sa décision et décide de le renouveler, « le nouveau bail
--
140.Cass. 3e civ.,
141.Cass. 3e civ.,
142.Cass. 3e civ.,
143.Cass. 3e civ.,

19 oct. 2017, nº 16-19843.
4 mai 2011, no 10-15473 : D. 2011, p. 1345, obs. Rouquet Y.
23 mars 2011, no 06-20488 : D. 2011, p. 1008, obs. Rouquet Y.
1er févr. 2018, nº 16-29054.



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Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial et des affaires - 13e

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