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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte
extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».
Cependant, un désaccord peut aussi exister, non sur le principe du renouvellement, mais
sur les modalités du contrat, notamment sur le loyer du bail renouvelé. En cas de désaccord du preneur sur le montant du loyer nouveau demandé par le bailleur, ce dernier
peut saisir la Commission départementale de conciliation visée à l'article L. 145-35
du Code de commerce144 qui ne prescrit pas la saisine préalable obligatoire de la
commission départementale de conciliation avant celle du juge des loyers à peine
d'irrecevabilité145. Cette commission est composée de représentants des bailleurs et des
locataires, et de personnes qualifiées. Elle s'efforce de rapprocher les points de vue des
parties. Elle est dessaisie si elle n'a pas statué dans les trois mois de la demande. Le juge
des loyers peut être lui aussi saisi, mais, à la lettre du texte, il doit surseoir à statuer tant
que la commission ne s'est pas prononcée, jusqu'à l'expiration du délai de trois mois.
Toutefois, la Cour de cassation a considéré que si, à la date des débats devant le juge,
la commission de conciliation n'avait pas été saisie, le juge n'est pas tenu de surseoir à
statuer146. Quoi qu'il en soit, l'avis de la commission ne lie pas le juge.
Pour éviter les désaccords sur le loyer renouvelé, rien n'empêche aux parties de choisir
d'un commun accord de déterminer à l'avance par une clause du bail d'origine les
conditions de fixation du prix du bail renouvelé ainsi que l'a admis la Cour de
cassation147.
271. Fixation du loyer du bail renouvelé - La fixation du loyer du bail renouvelé
s'effectue selon des règles comparables à celles de la révision triennale. À ce titre, le
point de départ du délai de trois ans, au terme duquel le bailleur de locaux commerciaux peut demander la révision du loyer, court à compter de la date de renouvellement du bail et non du jour de la dernière fixation du loyer148.
L'évolution du loyer est en principe plafonnée et ne peut excéder la variation intervenue
depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice des loyers commerciaux (ILC)
ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La possibilité de se référer à l'indice
national du coût de la construction (ICC) a été supprimée par la loi Pinel du 18 juin 2014.
Ces indices sont publiés tous les trois mois par l'INSEE. Les parties peuvent choisir le
trimestre de référence, sinon, le dernier indice publié est pris en compte.
Mais le plafonnement n'est pas absolu. Il est ainsi écarté pour certains types de
locaux149, tels que les locaux monovalents150, les bureaux ou les terrains. Il est encore
écarté pour les baux qui ont duré plus de douze ans par l'effet d'une tacite prolongation.
--
144.Le régime de la commission départementale de conciliation est précisé par les articles D. 145-12 à
D. 145-19 du Code de commerce.
145.Cass. 3e civ., 10 mars 2010, no 09-10344.
146.Cass. 3e civ., 3 févr. 1993 : RTD com. 1994, p. 248, obs. Pédamon M.
147.Cass. 3e civ., 10 mars 2004 : D. 2004, jur., p. 2221, note Werthe Talon S.
148.Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, nº 15-17485.
149.C. com., art. R. 145-7 et s.
150.Ainsi la Cour de cassation a jugé que pour fixer le loyer du bail renouvelé d'un local monovalent dans
lequel le locataire a effectué des améliorations à ses frais, il ne peut pas être fait application de
l'article R. 145-8 du Code de commerce relatif au régime des travaux d'amélioration, les locaux monovalents étant soumis aux seules dispositions de l'article R. 145-10 selon lequel le loyer doit donc être
fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
V. Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, nº 16-18059.



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Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial et des affaires - 13e

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