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Toutefois, en ce cas, pour éviter que le preneur ne se trouve piégé par un congé du bailleur avec offre de renouvellement donné très à l'avance pour une date postérieure au
douzième anniversaire du bail, la jurisprudence affirme la primauté sur le congé du bailleur de la demande de renouvellement postérieure du locataire donnée à une échéance
précédant les douze ans du bail151. S'agissant d'un loyer composé d'un montant fixe
minimum auquel s'ajoute un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du locataire
(loyer dit « binaire »152), la Cour de cassation a posé le principe que les parties sont
libres de fixer le loyer du bail renouvelé selon les modalités qu'elles déterminent et de
prévoir la possibilité de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du
renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative153. Dans des termes quasi identiques, elle réaffirme, dans un arrêt du 29 novembre 2018154, cette solution en l'étendant logiquement au cas où le loyer n'est pas composé de deux parties (un loyer fixe
minimum et un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du locataire), mais d'un
loyer exclusivement composé d'une part variable, assorti d'une valeur plancher, qu'il
est demandé au juge de fixer. Ainsi, elle considère dans cet arrêt que le bail commercial
prévoyant un loyer variable assorti d'un montant minimum équivalant à la valeur locative
n'interdit pas, si le contrat le stipule, de demander au juge des loyers commerciaux
d'évaluer cette valeur locative lors du renouvellement.
272. Déplafonnement - Le bailleur peut demander une augmentation plus forte, ou
le preneur peut revendiquer une augmentation plus faible par la recherche de la valeur
locative en cas d'une « modification notable des éléments mentionnés au 1o à 4o de
l'article L. 145-33 »155 déterminant la valeur locative. Mais comme en matière de révision triennale, la loi Pinel du 18 juin 2014 a ajouté un nouvel alinéa 4 à
l'article L. 145-34 limitant les augmentations pour une année à 10 % du loyer acquitté
au cours de l'année précédente156. Dans un avis du 9 mars 2018157, la Cour de cassation précise que ce nouvel alinéa de l'article L. 145-34 du Code de commerce n'instaure, dans les cas qu'il détermine, qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte
du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative (C. com., art.
L. 145-33). Elle énonce que ces dispositions prévoient un système de lissage qui
s'opère annuellement par l'application d'un taux qui doit être égal à 10 % du loyer
de l'année précédente (sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à
atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux). Elle rappelle aussi que ce
dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties, et non au
juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives
à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d'établir l'échéancier de l'augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir. Elle confirme, enfin,
que l'étalement n'étant pas d'ordre public158, les parties pouvant convenir de ne pas
--
151.Cass. 3e civ., 21 févr. 2007, no 05-21623. Cet arrêt n'applique la solution de primauté de la demande
de renouvellement du preneur car celui-ci ne se trouvait pas dans une situation dans laquelle, il
risquait le déplafonnement.
152.V. supra, nº 322.
153.Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, nos 15-16826 et 15-16827.
154.Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, nº 17-27798.
155.C. com., art. L. 145-34.
156.Cette nouvelle disposition ne s'applique pas aux locaux monovalents.
157.Cass. 3e civ., 9 mars 2018, nº 17-70040.
158.Cass. 3e civ., 10 mars 2004, nº 02-14998.



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