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des facteurs locaux de commercialité s'apprécie au regard de leur intérêt pour le
« commerce considéré » selon l'article R. 145-6. À cet égard, la Cour de cassation a
précisé dans un arrêt du 8 décembre 2010167 que lorsqu'une sous-location a été autorisée, il convient de prendre en considération l'activité réalisée par le sous-locataire
pour mesurer l'évolution des facteurs locaux de commercialité. Mais surtout par un
important arrêt du 14 septembre 2011168, la Cour de cassation a précisé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne pouvait être prise en compte
pour le déplafonnement du loyer renouvelé que dans la mesure où « elle avait une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur »169. En revanche, par
un arrêt légèrement postérieur du 18 janvier 2012170, la Cour de cassation n'a pas
étendu cette exigence d'une incidence favorable sur l'activité commerciale du preneur
à cet autre cas de déplafonnement qu'est la modification de la destination des lieux
loués.
La Cour de cassation estime encore que la modification conventionnelle du loyer,
décidée par les parties en cours de bail et dans des conditions étrangères tant à la loi
qu'au bail initial, constitue une modification notable des obligations des parties justifiant
le déplafonnement du loyer du bail renouvelé171.
Lorsque le nouveau loyer est fixé, chaque partie dispose d'un droit d'option d'un mois
selon l'article L. 145-57, pour renoncer au renouvellement (preneur) ou le refuser
(bailleur)172.
273. Prescription de l'action en fixation du loyer renouvelé - Les actions exercées
en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans selon
l'article L. 145-60 qui est cependant silencieux sur le point de départ de ce délai.
En cas de renouvellement à la suite d'un congé du bailleur, une jurisprudence constante
considère que l'action se prescrit à compter de la date d'effet du bail renouvelé, ce qui
est logique avec le fait que le loyer s'apprécie à la date du renouvellement dans le cadre
d'une fixation judiciaire et ce qui est aussi opportun dans un souci d'uniformité avec le
fait que l'action en contestation du congé ou en paiement d'une indemnité d'éviction
de l'article L. 145-9 se prescrit à compter de la date d'effet du congé.
En revanche, s'agissant du point de départ de l'action en fixation de loyer à la suite
d'une demande de renouvellement du preneur, la jurisprudence antérieure méritait

--
167.Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, no 09-70784 : D. 2011, p. 71, obs. Rouquet Y. ; RLDA mars 2011, p. 18 et s.,
Lebel C., « Conditions d'appréciation des facteurs locaux de commercialité, prise en compte de l'activité du sous-locataire ».
168.Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, no 10-30825 : RTD com. 2012, p. 84, note Monéger J.
169.Exactement en ce sens, voir CA Versailles, 4 juill. 2017, nº 16-04885 qui a considéré que la transformation d'une rue en voie piétonne constitue une modification notable des facteurs locaux de
commercialité mais ne justifie un déplafonnement du loyer du bail renouvelé que si elle a eu une incidence favorable sur l'activité du locataire pendant le bail expiré.
170.Cass. 3e civ., 18 janv. 2012, no 11-10072 : Loyers et copr. 2012, comm. 75, note Chavance E.
171.Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, nº 17-11866.
172.Le bailleur conserve son droit d'option même en cas de « clause-recette » dans le bail, ce qui lui
permet de finalement refuser le renouvellement en cas de désaccord persistant sur le prix ;
Cass. 3e civ., 12 juin 2003, no 02-11493.



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