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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

157

d'être précisée ; c'est ce qu'a fait un arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre
2006173. Il en résulte la synthèse suivante :
- si l'acceptation implicite par écoulement du délai de 3 mois pour répondre ou si
l'acceptation explicite par réponse du bailleur interviennent avant la date d'effet du
renouvellement, le point de départ de la prescription est la date d'effet du
renouvellement ;
- si, au contraire, le délai de 3 mois pour répondre expire après la date d'effet du
renouvellement ou si la réponse du bailleur est faite après cette même date d'effet
du nouveau bail, le point de départ de la prescription est la date d'acceptation
implicite ou explicite.
Sans rentrer dans cette subtile distinction, la Cour de cassation a considéré dans un arrêt
du 20 octobre 2016174 que, dans le cadre d'une demande de renouvellement du bail par
le locataire, la cour d'appel avait « retenu à bon droit que l'action du preneur en fixation
du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du
Code de commerce et constaté que le bail renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010,
la cour d'appel en a exactement déduit que l'action de la société preneuse, qui avait
notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date, était prescrite ».
Plus récemment, la Cour de cassation a précisé que lorsque le bailleur ne répond pas à
la demande de renouvellement du bail commercial, la prescription de l'action en fixation
du loyer commence à courir trois mois après cette demande si le bail a pris fin entretemps, ou à la date de prise d'effet du nouveau bail sinon175.
Lorsque le bail commercial fait suite à un ou plusieurs baux dérogatoires, dans un arrêt
du 7 juillet 2016176, la Cour de cassation décide au visa des articles L. 145-60 du Code de
commerce et 2224 du Code civil qu'en vertu de ce dernier texte, le délai de prescription
courant du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui
permettant de l'exercer, la demande en fixation du loyer du bail commercial née par
application de l'article L. 145-5 du Code de commerce supposant qu'ait été demandée,
par l'une ou l'autre des parties, l'application du statut des baux commerciaux, c'est à
cette date que les parties ont eu connaissance des faits leur permettant d'exercer
l'action en fixation du loyer. Elle en déduit que « le délai de prescription de l'action en
fixation du loyer d'un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial,
mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée par l'une ou
l'autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour
de cette demande ».

c) Refus de renouvellement : problématique de l'indemnité d'éviction
274. Si le bailleur opte pour le refus de renouvellement (par congé, réponse à la
demande de renouvellement du preneur, ou - en vertu du droit d'option de
--
173.Cass. 3e civ., 29 nov. 2006, no 05-19736 : D. 2007, AJ, p. 25, obs. Rouquet Y. Voir aussi sur cette question, Brault P.-H., « Prescription biennale et demande de renouvellement », Loyers et copr. avril 2007,
étude 5, p. 6.
174.Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, nº 15-19940.
175.Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, nº 16-17174. En l'espèce, la Cour de cassation conclut aussi au fait que dès
lors que le bailleur n'avait pas répondu dans le délai de trois mois à la demande de renouvellement, le
propriétaire était réputé l'avoir tacitement acceptée, et le bail était définitivement renouvelé.
176.Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, nº 15-19485.



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