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l'article L. 145-57 - à la suite de la décision du juge des loyers177), les conséquences
seront pour lui très différentes suivant qu'il dispose d'un droit de reprise ou non. S'il
n'existe pas de cas de reprise, le preneur doit obtenir réparation de son éviction par
le bailleur sous forme d'une indemnité d'éviction. Les cas de reprise justifient plus ou
moins le refus du bailleur, sans faire disparaître toute protection au bénéfice du
preneur. En cas de refus de renouvellement, l'article L. 145-10 prévoit que le délai de
prescription de deux ans court, pour contester ce refus, à compter de la date à laquelle
il est signifié comme doit le préciser, à peine de nullité, l'acte extrajudiciaire notifiant le
refus.
275. Indemnité d'éviction - À défaut de pouvoir se prévaloir d'un cas de reprise, le
bailleur doit payer une indemnité d'éviction, sauf à ce qu'un tiers (par exemple la
personne ayant acquis le local après délivrance du congé) procède à ce paiement en
lieu et place du bailleur, ce qui éteint la dette du bailleur ayant donné congé178. Le
preneur dispose d'un délai de deux ans à compter du congé pour réclamer au bailleur
cette indemnité d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de
renouvellement179. Lorsque la propriété d'un local commercial fait l'objet d'un démembrement, la Cour de cassation180 a jugé qu'ayant, seul, la qualité de bailleur dont il
assume toutes les obligations à l'égard du preneur, le paiement de l'indemnité d'éviction due au locataire commercial incombe au seul usufruitier, même si le congé avec
refus de renouvellement a été donné conjointement par l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Le montant effectif de l'indemnité est très variable. Il peut aller jusqu'à la valeur du fonds
augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, si la perte du local entraîne
une perte totale de la clientèle. Mais il peut être bien moindre, si le commerçant a pu se
réinstaller pour continuer d'exploiter la même clientèle. Ainsi, une distinction est généralement faite lorsque le fonds est ou non transférable. S'il ne l'est pas, c'est une indemnité de remplacement qui doit être versée correspondant à la compensation de la perte
du fonds. À cet égard, il appartient au bailleur de prouver que le locataire d'un fonds
non transférable ne se réinstallera pas dans un autre fonds ; à défaut, il est tenu de
l'indemniser des frais de réinstallation181. Selon le même arrêt, l'indemnité compense
aussi dans cette même situation la perte de stock causée par le non-renouvellement du
bail. En revanche, si l'exploitant peut conserver sa clientèle malgré le déplacement du
fonds, c'est alors une indemnité de transfert qui doit être versée correspondant au coût
du déplacement ou à la valeur du droit au bail, s'ils s'avèrent supérieurs à la valeur du
fonds, le principe étant que l'indemnité doit réparer tout le préjudice, mais pas au-delà
--
177.Cass. 3e civ., 6 oct. 2016, nº 15-12606 : pour la Cour de cassation, « si, jusque dans le délai d'un mois
suivant la signification de la décision définitive qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur ou le preneur peuvent opter pour le non-renouvellement du bail, ce délai ne fait pas obstacle à
l'exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer qui peut être poursuivie tant que le
droit d'option n'est pas exercé ».
178.Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, nº 18-16866 : RTD com. 2019, p. 869 et s., note Monéger J.
179.C. com., art. L. 145-14. En revanche, l'indemnité d'éviction ne compense pas le préjudice né de la
perte du droit du locataire au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Comme l'a admis la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 30 nov. 2017, nº 16-17686), ce préjudice « est
distinct de celui réparé par cette indemnité ».
180.Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, nº 18-26162.
181.Cass. 3e civ., 12 janv. 2017, no 15-25939.



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