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renouvellement et prive le bailleur du droit de demander la résiliation du bail. Cette
voie lui est offerte depuis qu'il a exprimé son refus de renouvellement jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours après que la décision d'évaluation de l'indemnité
d'éviction est passée en force de chose jugée. Le fait de former une demande de fixation d'un nouveau loyer vaut exercice de repentir. Encore faut-il que le preneur soit
encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa
réinstallation.
Par son repentir, le bailleur renonce à reprendre le local. Il évite ainsi le paiement de
l'indemnité d'éviction, mais pas celui des frais d'instance. Le nouveau bail obéit aux
conditions de l'ancien, excepté la révision du prix qui obéit aux mêmes principes que
ceux applicables à l'augmentation de loyer : on tient compte en effet de l'évolution de
l'indice du coût de la construction réalisée entre la conclusion du bail initial et la nouvelle
fixation du loyer. S'il y a lieu à déplafonnement, la valeur locative est appréciée à la date
à laquelle le nouveau bail commence.
278. Prescription de l'indemnité d'éviction - L'action du preneur en fixation et en
paiement de l'indemnité d'éviction se prescrit par deux ans en application de
l'article L. 145-60 du Code de commerce, la Cour de cassation187 ayant précisé que la
prescription biennale n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une
indemnité d'éviction soit contesté. La Cour de cassation a aussi précisé que le bailleur
qui a offert le paiement d'une indemnité d'éviction après avoir exercé son droit
d'option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux en raison
de son défaut d'immatriculation tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue
sur la fixation de l'indemnité d'éviction188.
279. Indemnité d'occupation due par le preneur - Le preneur peut, en vertu de
l'article L. 145-28 du Code de commerce, rester dans les lieux aux conditions et
clauses du bail expiré jusqu'à complet paiement de l'indemnité d'éviction. Toutefois,
il doit, pendant cette période, payer au bailleur une indemnité d'occupation, distincte
du loyer auquel elle se substitue de plein droit, qui doit correspondre à la valeur locative, même en présence d'un bail à loyer binaire189, sauf convention contraire
spéciale190. En pratique, pour tenir compte « tous éléments d'appréciation »
mentionnés par l'article L. 145-28, les juges du fond, dont l'appréciation est souveraine, pratiquent généralement par rapport à la valeur locative un abattement, qualifié
de « précarité », s'élevant en moyenne à 10 %. En outre, selon un avis de la Cour de
cassation, une indemnité d'occupation due au bailleur par le locataire qui se maintient
dans les lieux après la résiliation du bail peut être indexée par le juge lorsque celui-ci
estime qu'une telle mesure est justifiée pour assurer la réparation intégrale du préjudice du bailleur191.
La prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce est applicable à
l'action en fixation de l'indemnité d'occupation ; elle n'est pas interrompue par l'action
en fixation ou en paiement de l'indemnité d'éviction. La prescription de l'indemnité
--
187.Cass. 3e civ., 31 mai 2007, no 06-12907.
188.Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, nº 16-15012.
189.Sur le loyer binaire, voir supra, no 229.
190.Cass. 3e civ., 3 oct. 2007, no 06-17766.
191.Cass. 3e civ., avis, 4 juill. 2017, nº 17-70008.



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