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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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d'occupation court à compter de la date d'effet du congé, lorsque le bailleur offre une
indemnité d'éviction dont le principe n'est pas contesté192. Au contraire, lorsque le principe du droit à indemnité d'éviction du preneur est contesté, l'indemnité d'occupation
se prescrit à compter du jour où le droit du preneur à l'allocation de cette indemnité
est reconnu par une décision ayant un caractère définitif193.
280. Existence d'un droit de reprise du bailleur - Suivant leur cause, tous les droits
de reprise ne sont pas aussi intéressants pour le bailleur. Dans chaque cas, le législateur a voulu ménager autant que possible les chances du preneur de conserver ou de
retrouver un local pour exercer un commerce.
281. Reprise pour motif grave et légitime - Si le preneur a cessé l'exploitation sans
raison sérieuse et légitime, s'il ne respecte pas de façon continue une ou plusieurs obligations du bail (le preneur peut avoir commis des fautes caractérisées, comme le nonpaiement du loyer, des dégradations de local, une sous-location non autorisée ou une
déspécialisation irrégulière, etc.), le bailleur doit le mettre en demeure de régulariser,
par acte extra-judiciaire lorsque l'infraction est réparable. C'est seulement si l'inexécution se poursuivant plus d'un mois après la mise en demeure, que le bailleur peut invoquer la faute du locataire194, et reprendre le local sans verser d'indemnité d'éviction.
En revanche, si l'infraction est irréparable, tel le défaut de participation du bailleur à
l'acte de sous-location, la mise en demeure préalable au congé n'est pas
nécessaire195. Mais, le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de
refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même et
non ceux imputables au cédant du locataire sortant196 : les motifs graves et légitimes
ne sont pas transmis lors de la cession du bail. Lorsque la demande de reprise pour
motif grave et légitime intervient après que le bailleur a fait, dans un premier temps,
une offre de renouvellement du bail, la Cour de cassation a estimé dans un arrêt du
9 novembre 2017197 que le délai de prescription de l'action en rétractation de l'offre
de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le
bailleur a eu connaissance du manquement du preneur qui fonde son refus, lorsque le
motif grave ou la connaissance de ce motif grave est postérieur à la délivrance du
congé avec offre de renouvellement.
282. Reprise pour démolition de l'immeuble insalubre ou dangereux - Le renouvellement du bail peut être refusé sans paiement d'une indemnité s'il est établi que
l'immeuble doit être démoli en raison de son insalubrité ou du danger qu'il fait
courir. Mais si le propriétaire ou son ayant droit reconstruit un nouvel immeuble à
--
192.Cass. 3e civ., 10 déc. 1997, no 95-16510 : Loyers et copr. 1998, no 101.
193.Cass. 3e civ., 22 janv. 1997, no 95-14080 : Dr. affaires 1997, p. 405 ; 2 déc. 1998, no 97-14270 ; 24 mars
1999, no 97-17674 ; 23 mars 2011, no 10-13898 : D. 2011, p. 1073, obs. Rouquet Y. Dans le même
sens mais adoptant une formulation différente : Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, no 16-27678. Selon cet
arrêt, le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation due par le locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement
consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.
194.C. com., art. L. 145-17.
195.Cass. 3e civ., 9 juill. 2003 : D. 2003, AJ, p. 2239. Dans le même sens, Cass. 3e civ., 27 sept. 2006,
no 05-14700.
196.Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, no 09-14519.
197.Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, no 16-23120.



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