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civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2º Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de
mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il
se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa
précédent ».
Il convient de relever, enfin, que la loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié l'article L. 145-35
afin de soumettre les litiges « relatifs aux charges et aux travaux » au même régime que
celui des litiges se rapportant au loyer révisé ou renouvelé. Une commission départementale peut donc être saisie parallèlement ou non avec une juridiction213.
292. Concernant l'assiette de l'obligation d'entretien, un arrêt de la Cour de cassation
du 31 octobre 2006214, en retient une conception élargie en mettant à la charge du
bailleur non seulement le local donné à bail, mais aussi l'environnement de ce local
consistant dans les parties communes d'un centre commercial. Jusqu'à cette décision,
la Cour de cassation cantonnait l'obligation d'entretien à la seule chose louée215.
Désormais, ce cantonnement ne peut être établi qu'en présence d'une clause du bail
limitant l'obligation d'entretien au seul local loué. Précisant la nature juridique de cette
obligation d'entretien de l'environnement commercial pesant sur le bailleur, la Cour de
cassation précise dans un arrêt du 26 mai 2016216 que « l'obligation de maintenir un
environnement commercial favorable était une obligation de moyens ». En ce sens, la
Cour de cassation a estimé que le bailleur qui n'a pas procédé aux diligences nécessaires pour remédier à l'insécurité et au mauvais entretien du local loué et du centre
commercial dans lequel il est situé est à l'origine de la dégradation de la commercialité
des lieux et doit indemniser le locataire commercial217.
Cette obligation contractuelle d'entretien peut aussi être invoquée par les tiers
comme l'a précisé la Cour de cassation dans un arrêt d'Assemblée plénière du
6 octobre 2006218. Dans cette affaire qui a donné lieu à un arrêt dont la portée s'étend
bien au-delà du seul contrat de bail commercial, un locataire-gérant, tiers au contrat de
bail commercial, reprochait aux bailleurs des locaux un défaut d'entretien et les avait
assignés en référé pour obtenir la remise en état des lieux et le paiement d'une indemnité provisionnelle en réparation d'un préjudice d'exploitation. Les bailleurs reprochaient
donc à la Cour d'appel de ne pas avoir caractérisé la faute délictuelle invoquée par le
locataire-gérant. La Cour de cassation rejette le pourvoi en affirmant le principe que
« le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ».
La solution de l'arrêt est perturbante pour la théorie générale du contrat, mais aussi
pour tout contractant qui autorise ou subi la présence d'un tiers dans la sphère péricontractuelle (locataire-gérant ou sous-locataire). Le locataire-gérant, à la différence du
sous-locataire, n'a pas à être autorisé par le bailleur des locaux. À défaut de clause
expresse d'interdiction, le preneur d'un bail peut effectivement donner le fonds en
--
213.Sur la procédure de règlement des litiges prévue par l'article L. 145-35, v. supra, nº 270.
214.Cass. 3e civ., 31 oct. 2006, no 05-18377.
215.Cass. 3e civ., 12 juill. 2000 : Bull. civ. III, no 137.
216.Cass. 3e civ., 26 mai 2016, nº 15-11307.
217.Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, nº 18-19051.
218.Cass. ass. plén., 6 oct. 2006, no 05-13255 : JCP E 2007, p. 1 000, note Auque F. ; RLDA, janvier 2007,
p. 19, note Reygrobellet A.



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