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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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location-gérance sans même en informer le bailleur, comme c'était le cas dans la
présente affaire. Le doute sur l'opportunité de la solution de l'Assemblée plénière vient
du fait que le choix du régime délictuel permet au tiers de vider le contrat d'une partie
de son contenu et remet question l'équilibre du contrat. En effet, l'existence d'une
clause limitative de responsabilité a en principe une contrepartie dans la modération du
loyer. Par son action, le tiers déjoue l'économie du contrat.

d) L'obligation de garantie
293. Elle recouvre aussi bien la garantie des vices affectant le bien loué que la garantie
du fait du bailleur qui ne doit pas troubler la jouissance du preneur. Ainsi, la Cour de
cassation219 rattache aussi à l'obligation de garantie du bailleur l'opération de désamiantage.
Toutefois, cette garantie ne va pas assurer le preneur de l'absence de toute concurrence.
Dans le silence du bail, le bailleur ne violerait pas son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués en acceptant de donner à bail un local du même immeuble
pour l'exercice d'un commerce concurrent ou d'exploiter lui-même une activité
concurrente220.

2) Les obligations du preneur
294. Deux obligations essentielles pèsent sur le preneur en vertu de l'article 1728 du
Code civil : celle d'user des locaux loués en bon père de famille et selon la destination
prévue dans le bail221 ; celle de payer le loyer. Au titre de l'obligation d'user des locaux
de manière raisonnable (pour employer la nouvelle terminologie politiquement
correcte), la Cour de cassation a estimé dans un arrêt du 2 décembre 2014222 que les
dégradations des locaux loués sont à la charge du locataire s'il existe un doute sur leur
origine et si le locataire n'établit pas qu'il n'a pas commis de faute. De plus, assez
couramment, le contrat de bail commercial comporte une clause imposant au
preneur d'exercer personnellement l'activité. À défaut, le bailleur pourrait demander
la résiliation du bail. Atténuant la rigueur de cette stipulation, la Cour de cassation223
a néanmoins considéré que le locataire commercial peut créer une société en participation afin d'exploiter son fonds de commerce avec un tiers, sans enfreindre le
commandement qui lui a été délivré d'exercer son activité personnellement dans les
lieux loués. Par ailleurs, il est tenu du menu entretien et des réparations locatives
suivant les dispositions de l'article 1754 du Code civil, sauf s'il en est stipulé autrement
dans le bail puisque cet article n'est pas d'ordre public. Enfin, le locataire ne peut pas,
en principe, faire des travaux dans le local loué sans l'autorisation du bailleur, même si
ces travaux auraient dû être faits par le bailleur lui-même, sauf à ce que le preneur se
fasse autoriser par le juge ou obtienne la condamnation du bailleur à avancer le coût
--
219.Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, no 02-14642.
220.Voir cependant les obligations pesant sur le bailleur en cas de zone de non-concurrence contractuelle,
Cass. 3e civ., 3 mai 2007, no 06-11591 : JCP E 2007, p. 2009, note Auque F.
221.Ainsi, par exemple, lorsque le bail commercial n'autorise que l'exercice du commerce de vins et
restaurant, le locataire ne peut pas organiser régulièrement des spectacles de chants ou de danse :
Cass. 3e civ., 8 juin 2017, nº 15-26208.
222.Cass. 3e civ., 2 déc. 2014, nº 13-24491.
223.Cass. 3e civ., 24 janv. 2019, nº 17-27383.



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