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des travaux, l'ordonnance judiciaire accordant au preneur une provision pour réaliser
des travaux dans un local commercial valant nécessairement autorisation de les
effectuer224. Néanmoins, la Cour de cassation considère que l'allocation par le bailleur
d'une provision pour travaux vaut autorisation225, de même que le vote à l'unanimité
de l'assemblée générale des copropriétaires-bailleurs en faveur d'une demande de
travaux émanant du locataire de locaux commerciaux dépendant d'un immeuble en
copropriété, implique l'accord préalable des bailleurs226.

3) Les fondements de la résolution du bail
a) L'action résolutoire
295. L'exercice de l'action résolutoire suppose la constatation par le juge de l'inexécution d'une obligation contractuelle, qui peut, le cas échéant, être régularisée en cours
d'instance. Dans le cadre de cette action, le juge apprécie si l'inexécution est suffisamment grave pour justifier la résolution. La jurisprudence admet que l'action résolutoire
puisse être exercée après l'expiration du bail, lorsque le preneur est demeuré dans les
lieux. La résolution n'opère que pour l'avenir, sauf si, l'absence d'exécution ou l'exécution imparfaite existe depuis l'origine du contrat, ce qui provoque dans ce cas
l'anéantissement rétroactif du contrat227.

b) La clause résolutoire
296. Elle provoque de plein droit la résolution du contrat à la condition que le
manquement du locataire se rapporte à des « obligations expressément visées dans le
bail »228. Seul le bailleur peut s'en prévaloir si elle est stipulée à son profit229. Ainsi, le
locataire ne peut pas se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire pour obtenir
la résiliation du bail alors que le bailleur au profit exclusif duquel elle est stipulée
réclame la poursuite du bail. En pratique, elle donne souvent lieu à une action en
justice, car le preneur conteste son application. Le juge saisi doit constater la réalité
de l'inexécution et l'absence de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause
résolutoire230. Si ce constat se révèle positif, il est lié par la clause et doit prononcer la
résiliation sans pouvoir apprécier le degré de gravité du manquement visé par la clause
résolutoire231.
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224.Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, nº 15-18306.
225.Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, nº 15-18306.
226.Cass. 3e civ., 31 mars 2016, nº 14-28093.
227.Cass. 3e civ., 30 avril 2003 : JCP G 2003, actual., p. 256.
228.Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, no 09-10339. Dans le même sens, Cass. 3e civ., 10 nov. 2010, no 0915937 : D. 2011, p. 2769, obs. Rouquet Y.
229.Cass. 3e civ., 27 avril 2017, nº 16-13625.
230.V. Cass. 3e civ., 5 nov. 2015, nº 14-11024, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir cherché,
comme ils y étaient invités, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en œuvre de mauvaise foi.
Exactement, dans le même sens, Cass. 3e civ., 23 juin 2015, nº 14-12606. Pour d'autres exemples de
mauvaise foi relevée par la Cour de cassation, Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, nº 14-22188 : JurisData
nº 2016-013821 ; Loyers et copr. 2016, comm. 214, obs. Brault Ph.-H. ; Cass. 3e civ., 8 sept. 2016,
nº 13-28063. Pour un cas, en revanche, dans lequel la mauvaise foi n'est pas constituée, voir
Cass. 3e civ., 12 mai 2016, nº 15-13851. Plus récemment, Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, nº 16-28684 à
propos de travaux faits par le locataire sans l'autorisation du bailleur contrairement au bail mais
correspondants à une mise aux normes des locaux qui aurait dû être réalisée par le bailleur.
231.Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, nº 15-18051 ; Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, nº 15-25018.



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