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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

169

Une difficulté très fréquente est celle de l'acquisition de la clause résolutoire avant
l'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation
judiciaire) du preneur. Si la clause résolutoire est acquise avant l'ouverture, la résiliation
du bail est obtenue alors que dans le cas contraire, l'action en résiliation du bail est
suspendue par la procédure et le bailleur peut subir, pendant la procédure collective, la
continuation forcée du contrat, imposée par l'administrateur ou le liquidateur selon les
cas232. La Cour de cassation considère que la clause résolutoire est acquise et produit résiliation du bail lorsqu'elle a été constatée par une décision passée en force de chose jugée,
c'est-à-dire par une décision qui n'est plus susceptible de recours suspensif233. C'est donc
seulement à l'expiration du délai pour faire appel de la décision ayant constaté le jeu de la
clause résolutoire que celle-ci est acquise234. Cette solution vaut aussi à l'égard des ordonnances du juge des référés bien qu'elles soient exécutoires de plein droit, car, même si
l'appel en matière de référé ne suspend pas l'exécution de l'ordonnance, il ouvre la possibilité de demander à la cour d'appel, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, de
suspendre les effets de la clause résolutoire235. En revanche, s'il peut constater l'acquisition
de la clause résolutoire d'un bail, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de
prononcer la résiliation d'un bail selon un arrêt de la Cour de cassation du 20 décembre
2018, statuant au visa de l'article 808 du Code de procédure civile236.
297. Protection du preneur - Cette protection, qui ne concernait à l'origine que le
non-paiement des loyers, a été étendue en 1989 à toutes les inexécutions susceptibles
d'entraîner le jeu de la clause résolutoire.
L'article L. 145-41 empêche l'effet automatique de ces clauses. Il impose en effet au bailleur d'adresser au preneur un commandement, et ce n'est que passé le délai d'un mois
que la clause produit son effet, si le commandement est resté infructueux, c'est-à-dire, si
l'inexécution n'a pas été régularisée. Le délai d'un mois est d'ordre public et une clause
résolutoire prévoyant que la résiliation de plein droit produit effet dans un délai inférieur
à un mois est nulle237.
La procédure se déroule en trois étapes :
- d'abord, le commandement de mettre fin à l'infraction visant la clause résolutoire qui
fait courir un délai d'un mois ; il doit être délivré par acte extrajudiciaire (c'est-à-dire
par huissier) et non par lettre recommandée avec avis de réception238 ; le commandement ne peut produire d'effet que s'il informe clairement le locataire239 du manquement qui lui est reproché et du délai qui lui est imparti pour y remédier240 ;
--
232.C. com., art. L. 622-13 pour la sauvegarde et le redressement judiciaire ; art. L. 341-12, al. 4 pour la
liquidation judiciaire.
233.En ce sens, Cass. 3e civ., 8 déc. 1999 : RLDA, mars 2000, no 1563. Voir aussi, Cass. 3e civ., 9 janv.
2008, no 06-21499.
234.En ce sens en cas de liquidation judiciaire du preneur, Cass. com., 15 févr. 2011, no 10-12747.
235.V. Cass. com., 3 juill. 2007, no 05-20519 et 05-21030 : JCP G 2007, p. 10157, note Rémery J.-P.
236.Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, no 17-16783.
237.Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, no 09-16939 : D. 2011, p. 9, obs. Rouquet Y.
238.Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, nº 16-10583.
239.Le commandement visant la clause résolutoire est nul si son imprécision est de nature à créer, dans
l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui
sont délivrées et d'y satisfaire dans le délai requis : Cass. 3e civ., 30 mars 2017, nº 16-11970.
240.Cass. 3e civ., 29 juin 2010, no 09-10394.



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