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CHAPITRE 6 - L'exploitation du fonds par son propriétaire

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amiable, la notification est nécessaire ; la jurisprudence l'exige aussi dans les actions qui
tendent à constater le jeu de la clause résolutoire, malgré son caractère automatique.
La jurisprudence ne distingue pas suivant le fait générateur de la résiliation. Mais
certaines obligations ne peuvent être exécutées de cette façon, soit parce que la régularisation est impossible, soit parce que seul le preneur peut exécuter (obligations attachées à la personne).
La résiliation ne devient opposable aux créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur est faite. Les dispositions de l'article L. 143-2 du Code de commerce font
référence « aux créanciers précédemment inscrits ».
Lorsque la résiliation s'opère en vertu d'une clause résolutoire, on peut hésiter entre
plusieurs dates : celle du commandement de payer induisant de plein droit mise en
œuvre de la résiliation, celle du jour où la résiliation est acquise, celle enfin du jour de
la demande en justice aux fins d'expulsion.
En définitive, la Cour de cassation244 a décidé que la date butoir pour les créanciers
inscrits à prendre en compte par le bailleur n'est ni celle du commandement, ni celle de
l'expiration du délai de mise en demeure, date fixant pourtant la résiliation, mais celle de
la demande en constatation de la clause résolutoire. En pratique, il y aura lieu de lever
un état des inscriptions à la date de l'assignation en constatation de l'acquisition de la
clause résolutoire et le bailleur doit notifier à ces créanciers inscrits l'assignation introductive d'instance avant le jugement statuant sur la clause résolutoire245.
300. En l'absence de notification, la résiliation n'est pas inefficace entre le bailleur et le
preneur : elle est seulement inopposable aux créanciers, qui sont seuls à pouvoir se
prévaloir de cette sanction. Ils peuvent le faire par voie de tierce opposition à la décision de résiliation qui, en cas de succès, provoque la rétractation du jugement de résiliation opposable à toutes les parties.
La jurisprudence est rigoureuse à l'égard de la notification aux créanciers inscrits. Elle
estime en effet que la preuve que les créanciers ont eu connaissance de la demande de
résiliation n'équivaut pas à la notification. Les créanciers inscrits tirent avantage de
l'inopposabilité puisque le droit au bail étant ainsi maintenu dans le patrimoine de leur
débiteur, ils seront donc en mesure de l'appréhender.
En outre, lorsque l'absence de notification cause un préjudice à un créancier inscrit, ce
dernier peut agir en responsabilité civile contre le bailleur. En effet, la négligence du bailleur s'analyse comme une faute. Si le créancier inscrit peut, conformément aux
exigences de l'article 1240 (ancien article 1382), du Code civil, démontrer un lien de
causalité entre cette faute et le préjudice subi, il peut obtenir la condamnation du
bailleur.
Le bailleur sera alors condamné au remboursement du montant de sa créance ou à des
dommages-intérêts correspondant au montant de sa créance si la perte de valeur du
fonds, consécutive à la résiliation du bail, le prive effectivement de tout paiement246.

--
244.Cass. 3e civ., 22 mars 2006, no 04-16747.
245.Pour une notification de l'assignation introductive d'instance postérieure au jugement et assimilée à
une absence de notification, voir Cass. 3e civ., 12 juill. 2006, no 05-14396.
246.Cass. 3e civ., 11 juill. 2006, no 05-18267.



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