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CHAPITRE 7 - L'exploitation du fonds confiée à un tiers

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305. Les dangers - Toutefois, le contrat de location-gérance n'est pas sans dangers
pour les partenaires économiques du gérant. Celui-ci n'est pas propriétaire du fonds.
Les biens qui forment sa solvabilité ne sont les éléments du fonds de commerce, qui
ne lui appartiennent pas. Lorsque le gérant cesse de payer ses créanciers, ceux-ci
n'ont plus guère d'espoir, puisque le loueur, sauf dans le cadre, désormais limité
depuis la réforme par la loi Sapin 2 du 9 décembre 2016 de l'article L. 144-7 du Code
de commerce4, ne répond pas, en principe, des dettes du gérant. Ce phénomène peut
être encore plus sensible lorsque la gérance est confiée à une société à risques limités.
En effet, souvent, il est constitué d'une « société d'exploitation », ou société de gérance
avec le capital minimum autorisé par la loi pour les SA ou les SARL. D'ailleurs, la formule
est souvent adoptée par le propriétaire du fonds lui-même, qui loue à une société
d'exploitation dont il est le gérant5. Ainsi, la sous-capitalisation des sociétés d'exploitation, jointe à la responsabilité limitée des associés, fait courir des risques aux créanciers
de l'exploitation.
Enfin, on peut signaler d'autres dangers commerciaux, comme le risque d'une concurrence du gérant (surtout s'il a d'autres fonds qui lui appartiennent), ou l'indolence de
sa gestion (s'il n'est pas intéressé à la plus-value donnée au fonds). Le loueur, pour sa
part, se retiendra parfois de réaliser les investissements nécessaires, pour des raisons
psychologiques.

B - Distinction de la location-gérance et des contrats voisins
1) Contrats dérivés
306. Selon l'article L. 144-10 du Code de commerce, est concernée par les dispositions
sur la location-gérance « toute autre convention comportant des clauses analogues » à
celle d'un contrat de location-gérance. Il est bien entendu impossible de dresser une
liste des contrats ainsi visés, car beaucoup se présenteraient sous les couleurs d'un
contrat innommé. Toutefois, le critère de l'analogie suffisante semble bien être la
concession de l'exploitation du fonds à une autre personne.
Ce critère permet de mettre en avant plus spécialement trois formes dérivées : la
gérance-vente, la gérance-achat et le crédit-bail.
307. La location-vente est un contrat de location-gérance assortie d'une promesse
de vente, c'est donc une sorte de location-vente de fonds de commerce. Les sommes
versées périodiquement par le locataire-gérant représentent le loyer et une partie du
prix, celui-ci ne devenant propriétaire du fonds qu'à l'issue du dernier versement : il
s'agit concrètement d'une vente de fonds à tempérament.
308. La location-achat est une formule créée par la loi no 85-98 du 25 janvier 1985,
relative au redressement et à la liquidation judiciaires, aujourd'hui reprise aux articles L. 642-13 à L. 642-17 du Code de commerce. L'entreprise, en principe dans le
--
4.
5.

V. infra, nº 329.
Si le propriétaire du fonds est aussi propriétaire des lieux, il crée une société civile immobilière à
laquelle il apporte la propriété des locaux, cette SCI donnant les locaux à bail à la société propriétaire
du fonds, qui elle-même donne le fonds en location-gérance à la société d'exploitation.



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Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial et des affaires - 13e

Mémentos - Droit commercial et des affaires - 13e - 1
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