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CHAPITRE 7 - L'exploitation du fonds confiée à un tiers

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restituer le fonds en tous ses éléments à l'expiration du contrat27. Des clauses du
contrat de location-gérance peuvent aussi faire naître à sa charge des obligations de
réparation s'il ne restitue pas un fonds de valeur comparable à celle qu'il a reçue, lors
de la cessation du contrat. Mais en cas de sauvegarde, de redressement judiciaire ou
de liquidation judiciaire, ces clauses auront peu ou pas d'effet (continuation obligatoire
du contrat ou déclaration d'une simple créance chirographaire), ce qui incite le loueur
à exiger des garanties.
Le gérant doit payer les redevances (c'est-à-dire les loyers) prévues au contrat ; c'est un
élément indispensable.
Aucune disposition particulière « n'encadre » la fixation initiale du montant des redevances, laissée totalement libre. Simplement, l'article L. 144-11 canalise la révision en
précisant qu'elles peuvent être demandées, même en présence de clause contraire,
chaque fois que par le jeu d'une clause d'échelle mobile, la redevance se trouve modifier
de plus du quart par rapport à la redevance précédente. Si l'indice retenu vient à disparaître, la révision, à défaut d'accord amiable, ne peut être demandée en justice (au juge
des loyers commerciaux). Elle ne sera accordée que si « les conditions économiques se
sont modifiées au point d'entraîner une variation de plus du quart de la valeur locative
du fonds ». Il en est de même si aucune clause d'échelle mobile n'est stipulée.
Si le gérant ne paie pas les redevances, il s'expose à une action en résiliation ou, généralement, au jeu d'une clause résolutoire de plein droit ; aucune protection analogue à
celle dont jouissent les preneurs d'immeuble (commercial ou d'habitation) ne lui est
accordée : la résolution peut être acquise du fait même de l'inexécution, sans mise en
demeure préalable, et sans possibilité d'obtenir un délai de grâce.
332. Autres obligations contractuelles - Parmi les clauses usuelles des contrats de
location-gérance, signalons :
- les clauses d'achat de stock en début de location avec, éventuellement, reprise en
fin de contrat par le loueur ou le nouveau gérant ;
- les clauses de non-concurrence (due par le loueur au gérant pendant le contrat, et
par le gérant au loueur après la cessation du contrat) ;
- les clauses de plus-value ou de moins-value (une indemnité est accordée en fonction
de la valeur du fonds à la fin du contrat ; très utile pour « motiver » le gérant).

2) Obligations envers les tiers
333. Même s'il « bénéficie » de la solidarité du loueur pour certaines des dettes qu'il
contracte, le gérant reste bien débiteur des créanciers de l'exploitation. Et, au stade
de la contribution, rappelons-le, il est débiteur final, sauf s'il n'a fait qu'exécuter un
acte décidé par le loueur lui-même. En revanche, sauf clause expresse de l'acte de
location-gérance, le locataire-gérant, qui n'est pas l'ayant cause à titre universel du
propriétaire du fonds, n'est pas tenu des obligations personnelles de ce dernier28. Il
ne peut donc pas être poursuivi par les anciens salariés du propriétaire du fonds ou
leurs héritiers pour la faute inexcusable de celui-ci.
--
27. Cass. com., 6 mai 2002 : JCP E 2002, 1509, note Leveneur L.
28. Cass. 3e civ., 9 déc. 2008, no 06-14414.



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