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Chapitre 11 - Les applications particulières de la propriété

C La durée du bail
Selon une disposition impérative du Code de commerce, la durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans.
Il s'agit d'une obligation qui s'impose uniquement au bailleur puisque le preneur peut résilier le bail tous
les 3 ans, après notification au bailleur au moins 6 mois à l'avance.
À la fin du bail initial, il ne cesse pas de plein droit. La partie qui ne souhaite pas poursuivre le contrat devra
donner congé à l'autre partie, à défaut le bail se poursuit par tacite reconduction.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite peut dénoncer à tout moment le bail en
respectant le délai des 6 mois concernant la notification du congé.
Le congé peut être donné par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé réception.
La durée des baux dérogatoires (lorsque les parties souhaitent ne pas appliquer le statut des baux commerciaux) est, depuis la loi Pinel de 2014, d'une durée maximum de 3 ans. Au-delà de ce bail de 3 ans, si le
preneur souhaite rester dans les lieux et que le bailleur accepte : le bail commercial sera de 9 ans.

D Le loyer
Le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative qui est déterminée par les caractéristiques
du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de
commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il est fixé lors de la conclusion du bail.
Il est révisé ou augmenté selon le régime légal (révisions triennales) ou selon la volonté des parties (clause
d'échelle mobile). En cas de révision du loyer, deux indices de référence sont possibles (selon l'activité) :
l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

E La déspécialisation
Le locataire doit user de la chose louée selon la destination qui lui a été donnée dans le bail, ce qui pose
certaines contraintes en cas de changement d'activité. Le moyen de contourner ce problème est de préciser
dans le bail que l'exploitation de la chose louée est valable pour tout commerce.

1 La déspécialisation partielle
La déspécialisation plénière est le fait, pour le preneur, de développer une nouvelle activité qui est
connexe ou complémentaire à celle prévue dans le bail. Le bailleur en est informé et n'a pas à donner
son autorisation. Il peut toutefois contester le caractère connexe ou complémentaire dans les deux mois.

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Les Carrés DCG - DCG1 - Fondamentaux du droit - 5e - 202
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Les Carrés DCG - DCG1 - Fondamentaux du droit - 5e - 228
Les Carrés DCG - DCG1 - Fondamentaux du droit - 5e - 229
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Les Carrés DCG - DCG1 - Fondamentaux du droit - 5e - 290
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