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LES ASSURANCES OBLIGATOIRES
Le bénéficiaire de l'assurance dommages-ouvrage est le propriétaire de l'ouvrage au jour de la
survenance du sinistre. Ce principe peut poser des difficultés lorsque l'ouvrage est vendu alors que
le sinistre n'a pas été réparé.
La situation serait la suivante :
Réception

Réception + 10 ans

Acte de vente 1

Promesse de vente

Sinistre
Hypothèse A

Acte de vente 2

Sinistre
Hypothèse B

À appliquer le principe à la lettre, l'ancien propriétaire doit reverser l'indemnité d'assurance dommages-ouvrage perçue au nouveau propriétaire. Le lecteur imagine déjà les contentieux induits. La
jurisprudence a simplifié la situation7 en précisant que l'acquéreur a seul qualité à agir en paiement
des indemnités d'assurance contre l'assureur garantissant les dommages à l'ouvrage, même si la
déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente. Autrement dit, le bénéficiaire de l'indemnité
est le propriétaire de l'ouvrage au jour du versement de l'indemnité, sauf clause contraire.
En pratique, il est fréquent que le sort de l'indemnité soit réglé dans l'acte de vente mais les
contentieux sont encore si fréquents que le lecteur pourra aisément en déduire qu'en pratique, ce
n'est pas si simple. L'arrêt résumé ci-après en est une illustration.

Civ. 3e, 7 mars 2019, n° 18-10.973
« Attendu que, pour écarter la subrogation de la société Axiatis dans les droits
des venderesses à l'égard de leur assureur, l'arrêt retient que c'est au jour du
sinistre que doit être appréciée la qualité de propriétaire des biens assurés donnant seule vocation au bénéfice de l'assurance ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le sinistre était survenu après
la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l'acquéreur
du bien assuré se voit transmettre l'ensemble des droits nés du contrat d'assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre
ses mains de l'indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait
antérieur au transfert de propriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »
Le lecteur observera, toutefois, que la qualité de bénéficiaire pose parfois difficulté en cas de
crédit-bail ou d'immeuble en copropriété. S'agissant du crédit-bail, le sort de l'indemnité est normalement réglé dans l'acte. À défaut, la jurisprudence tend à considérer que le locataire a qualité
à agir à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage8. S'agissant de l'immeuble en copropriété, le
syndic est bénéficiaire de l'indemnité lorsque le dommage affecte une partie commune de l'immeuble9.

7 V. notamment l'arrêt de principe : Civ. 3e, 15 sept. 2016, n° 15-21.630.
8 Civ. 3e, 21 mai 2014, n° 13-18.152.
9 Civ. 3e, 12 sept. 2007, n° 06-11.282.

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