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L'ESSENTIEL

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DES GRANDS ARRÊTS DU DROIT DES OBLIGATIONS

2 Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, nº 01-03700 (Pacte de préférence)
[...] Vu l'article 1174 du Code civil ;
Attendu que toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui
s'oblige ;
Attendu que, pour déclarer sans valeur la clause insérée à l'acte du 15 janvier 1997 aux termes de laquelle M. et Mme X...
accordaient, à M. Y... un « droit de préférence » non limité dans le temps, en cas de vente de la parcelle numéro 564,
l'arrêt retient que l'obligation de proposer de vendre un immeuble à des bénéficiaires déterminés sans qu'aucun prix ne
soit prévu est purement potestative et ne constitue pas un pacte de préférence ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la condition potestative doit émaner de celui qui s'oblige, et que la prédétermination du
prix du contrat envisagé et la stipulation d'un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence, la cour
d'appel a violé le texte susvisé ; (cassation)

■ Faits
Les époux X promettent par acte du 1er mars 1996, de vendre à M. Y, une parcelle de bois dont le numéro de cadastre
est précisé, à un prix déterminé. Par acte sous seing privé du 15 janvier 1997, les parties signent une promesse synallagmatique de vente portant sur ladite parcelle et contenant un droit de préférence au profit de M. Y concernant une
parcelle voisine dont le numéro de cadastre figure à l'acte. Les époux X refusent toutefois de réitérer la vente par acte
authentique, ne s'estimant pas engagés par l'acte signé. La cour d'appel leur donne tort, estimant que la vente est
parfaite aux termes de l'acte du 15 janvier 1997 et que l'obligation de proposer de vendre un immeuble à des bénéficiaires déterminés sans qu'aucun prix ne soit prévu est purement potestative et ne constitue pas un pacte de préférence. Les époux X se pourvoient en cassation.

■ Portée
L'arrêt rendu le 15 janvier 2003 par la 3e chambre civile de la Cour de cassation a contribué à dessiner les contours de
la notion de pacte de préférence, et plus particulièrement à déterminer l'obligation à laquelle s'engage le promettant
dans un tel acte, ainsi que les conditions de validité de celui-ci. Il vient confirmer des principes déjà posés par un arrêt
de la première chambre civile de la Cour de cassation le 6 juin 2001.
L'arrêt précise tout d'abord que dans un pacte de préférence, le promettant a « l'obligation de proposer de vendre un
immeuble à des bénéficiaires déterminés ». Le débiteur de l'obligation ne s'engage pas à vendre mais à donner sa
préférence à des bénéficiaires déterminés au cas où il se déciderait à vendre.
La Cour de cassation sanctionne ensuite la cour d'appel qui a estimé qu'aucun prix n'étant prévu, l'obligation de
proposer de vendre est purement potestative et ne constitue pas un pacte de préférence. La Cour de cassation estime
que le pacte de préférence n'exige pas de détermination du prix, ni de délai : « la prédétermination du prix du contrat
envisagé et la stipulation d'un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence ». La possibilité
d'indétermination du prix permet de distinguer la promesse de vente du pacte de préférence. En effet, le pacte de
préférence n'engage pas le vendeur de manière ferme et définitive, puisqu'il peut décider de ne finalement pas céder
son bien, ce qui justifie que le prix n'ait nul besoin d'être fixé.
La Cour de cassation, bien que le litige ne portât pas sur ce point, confirme le principe qu'elle avait posé en 2001 et
même déjà en 1959 (Cass. 1re civ., 22 déc. 1959), selon lequel le pacte de préférence n'exige pas de détermination



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