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L'ESSENTIEL

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DES GRANDS ARRÊTS DU DROIT DES OBLIGATIONS

Cass. ch. mixte, 9 juill. 2004, nº 02-16302 (Restitutions
consécutives à une nullité - Indemnité d'occupation)

[...] Vu l'article 1234 du Code civil ;
[...] Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à
obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
[...] Vu l'article 1382 du Code civil ;
[...] Attendu que pour statuer comme il l'a fait, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que les acquéreurs sont tenus d'une
indemnité correspondant à l'avantage qu'ils ont retiré de la chose entre la date de la vente et celle de son annulation
pour dol des vendeurs ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation
de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé, la cour d'appel a
violé le texte susvisé ; [...] (cassation)

■ Faits
Deux époux X achètent aux consorts Y un immeuble à usage d'habitation. La vente est annulée aux torts des vendeurs
qui sont condamnés à restituer le prix de vente et à réparer le préjudice subi par les acheteurs. Les consorts Y sollicitent
alors le paiement d'une indemnité d'occupation pour les 65 mois pendant lesquels les époux X ont occupé l'immeuble.
La cour d'appel fait droit à leur demande. Les époux X se pourvoient en cassation.

■ Portée
Qu'il résulte de la nullité, de la résolution, de la caducité ou de la répétition de l'indu, l'anéantissement rétroactif du
contrat a pour conséquence de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement, notamment au
moyen de restitutions : par exemple, dans le contrat de vente, l'acquéreur doit restituer la chose livrée alors que le
vendeur rend le prix. L'étendue de cette restitution a parfois donné lieu à difficulté, le commencement d'exécution du
contrat ayant pu donner naissance à une situation de fait qui ne peut être ignorée. Ainsi, dans l'arrêt rendu le 9 juillet
2004 par la chambre mixte, il s'agissait de savoir si, en cas de nullité de la vente d'un bien immobilier aux torts des
vendeurs, les acheteurs de bonne foi étaient redevables d'une indemnité de jouissance pour la période pendant
laquelle ils avaient occupé l'immeuble.
La doctrine n'est pas unanime. Certains sont favorables à une indemnisation, notamment sur le fondement de l'enrichissement sans cause, de la répétition de l'indu ou de la responsabilité civile. D'autres excluent toute indemnité, estimant notamment que si les uns ont profité du bien, les autres ont fait de même avec le prix. Plus généralement, ils
estiment que l'indemnité d'occupation n'entre simplement pas dans la sphère des restitutions.
Avant l'ordonnance de 2016, les dispositions contenues dans le Code civil relativement aux restitutions sont inexistantes. Il n'existe pas encore de théorie générale des restitutions. La jurisprudence est divisée sur la question : alors
que la troisième chambre civile accepte d'accorder au vendeur une indemnité de jouissance, la première chambre
estime au contraire que la seule utilisation de la chose ne permet pas au vendeur de réclamer une indemnité.
La chambre mixte de la Cour de cassation met fin aux incertitudes doctrinales et jurisprudentielles en décidant que « le
vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble ». L'arrêt est rendu sous le visa de l'article 1234 (ancien), qui liste les causes
d'extinction des obligations, dont la nullité : celle-ci met fin au contrat et ne peut faire naître une obligation. L'arrêt



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