Professions immobilières - Responsabilité des constructeurs - 2e - 25

LE DROIT SPÉCIAL DE LA RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS
(4) Sélection et réservation des entreprises :
L'Assistant Technique travaillera de concert avec l'architecte retenu par le
Maître d'Ouvrage dans la rédaction des appels d'offres et la sélection des
entreprises.
Eu égard aux difficultés liées au marché local des entreprises du bâtiment,
et à la nécessité de réserver les entreprises retenues, il est spécialement
convenu entre les parties que l'Assistant Technique pourra, par un appel de
fonds, se faire remettre une partie des sommes consacrées par le Maître
d'Ouvrage au budget des travaux, pour un montant maximum de 30 % de ce
budget, qu'il consignera sur un compte spécial distinct de sa propre comptabilité.
Il
affectera ce montant aux destinataires de son choix, sous sa propre responsabilité.
L'Assistant
Technique sera comptable des sommes remises en application du
présent paragraphe, et en rendra compte au Maître d'ouvrage.
14. La Haute juridiction a, en revanche, très tôt considéré que le locataire, qui n'est titulaire que
d'un droit de jouissance sur l'ouvrage, ne bénéficie pas de la qualité de maître d'ouvrage au sens
de l'article 1792 du Code civil5
.
15. Le Lecteur doit éviter une confusion fréquente. Le constructeur de maisons individuelles ne
bénéficie pas de la qualité de maître d'ouvrage, ce qui fait de lui un débiteur du droit spécial de la
responsabilité des constructeurs et non un créancier. Il n'est donc assujetti qu'à la seule obligation
d'assurance de responsabilité civile décennale. Mais, il est fréquent, en pratique, que le constructeur
de maisons individuelles propose à ses clients, maîtres d'ouvrage, qui doivent obligatoirement
souscrire une assurance dommages-ouvrage, un contrat d'assurance global, qui comporte un volet
dommages-ouvrage et un volet responsabilité civile décennale.
2. L'acquéreur de l'ouvrage
16. Le droit d'action accompagne la chose vendue et se transmet avec elle. Tous les propriétaires
successifs de l'ouvrage ou de l'élément d'équipement qui constatent l'apparition d'un dommage
relevant des articles 1792 et suivants du Code civil peuvent en demander réparation. Cette règle,
a priori simple, suscite plusieurs difficultés.
D'un côté, est-ce que plusieurs propriétaires successifs et/ou maître d'ouvrage peuvent agir ensemble
en réparation d'un même désordre ? La réponse est positive, sous réserve qu'ils établissent
chacun un préjudice légitime, direct et personnel, donc distinct de celui des autres6
.
De l'autre est-ce que seul le propriétaire du moment où est survenu le désordre peut agir ? La
réponse est négative, sous réserve (et la réserve est d'importance) des stipulations de l'acte de
vente. Pour reprendre la formule consacrée par la jurisprudence, « sauf clause contraire, les acquéreurs
successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement
à la vente et ce nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre
les constructeurs »7
.
5 V. parmi une jurisprudence abondante : Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-14714 ; Cass. 3e
n° 11-18850.
6 Cass. 3e
civ., 31 mai 1995 : RDI 1995, p. 753.
7 Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-21910.
23
civ., 23 oct. 2012,

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