Professions immobilières - Responsabilité des constructeurs - 2e - 34

28. Specialia generalibus derogeant, le Lecteur avisé gardera en tête cette locution pour ne pas se
tromper dans le point de départ de la prescription. Il ne peut jamais s'agir de la date de la conclusion
de l'acte de vente mais toujours de la réception. Toute clause contraire serait réputée non
écrite, les dispositions des articles 1792 et suivants étant d'ordre public. La solution, a priori in favorem
à l'acquéreur, ne l'est pas toujours. Plus la vente interviendra à la veille du délai d'expiration
des garanties, plus les garanties seront faibles puisque très limitées dans le temps. Pour remédier
à cette injustice, la jurisprudence a admis l'application du droit commun de la vente, notamment,
quant à la garantie des vices cachés18
.
c. « Les personnes qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire
de l'ouvrage, accomplissent une mission assimilable à celle d'un locateur
d'ouvrage »
29. La formulation peut surprendre. À bien lire, il s'agirait d'une requalification du mandataire
du maître d'ouvrage, qui exerce donc des missions de maîtrise d'ouvrage, en locateur d'ouvrage,
réputé constructeur, dès lors qu'il exerce aussi, en plus de ses missions de maître d'ouvrage, des
missions de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise. La question de savoir si le maître d'ouvrage délégué
peut être locateur d'ouvrage devrait être facilement résolue par l'application de l'article 1792 du
Code civil, qui pose le principe d'une simple dichotomie entre le maître d'ouvrage, d'une part, et le
constructeur, c'est-à-dire le locateur d'ouvrage, d'autre part. Il n'y aurait donc, en théorie, aucun
recoupement possible entre le maître d'ouvrage, défini par la doctrine comme celui pour le compte
duquel sont effectués les travaux, et le constructeur, lequel est débiteur des garanties prévues aux
articles 1792 et suivants du Code civil. Les deux sphères, d'un côté maître d'ouvrage et de l'autre
constructeur devraient, ainsi, être totalement exclusives l'une de l'autre, et ce d'autant plus qu'en
application des dispositions du Code civil relatives au mandat, le maître d'ouvrage ne peut pas
confier à son mandataire plus de droits qu'il n'en a lui-même. Il y aurait donc une contradiction
dans les termes mêmes de l'énoncé.
La difficulté provient de ce que les personnes délégataires sont très souvent des techniciens tels
que maîtres d'œuvre, architectes, bureaux d'études techniques, ou encore promoteurs. Et il n'est
pas rare que dans le cadre d'un contrat qualifié de maîtrise d'ouvrage délégué, le maître d'ouvrage
délégué assume en fait certaines missions qui s'apparentent davantage à celles d'un locateur d'ouvrage
qu'à celles de maître d'ouvrage.
30. Les juges opèrent en deux temps. Dans un premier temps, il faut considérer que les qualifications
de maître d'ouvrage délégué et de locateur d'ouvrage sont exclusives l'une de l'autre. Dans
un second temps, la situation peut parfois donner lieu à requalification, soit du contrat lui-même,
mais aussi de la qualité de celui qui intervient. Il s'agit donc d'une approche distributive, par laquelle
le Juge va rechercher dans le contrat ce qui relève de la maîtrise d'ouvrage déléguée, qui va
alors obéir aux règles de la responsabilité de droit commun du mandat, et ce qui relève des règles
relatives au locateur d'ouvrage.
31. Cette exclusivité tient, en premier lieu, à l'opposabilité du contrat, puisque le maître d'ouvrage
est tenu des engagements pris par son maître d'ouvrage délégué. C'est ce qu'a rappelé la troisième
chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 23 novembre 200519
.
En deuxième lieu, le maître d'ouvrage délégué est responsable de ses fautes, non pas à l'égard
du constructeur, mais à l'égard du maître d'ouvrage. En effet, il ressort de la jurisprudence que le
maître d'ouvrage délégué, qui commet des fautes contractuelles, supporte une part de responsabilité
qui va permettre aux constructeurs de s'exonérer partiellement de leur responsabilité dans le
18 Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 09-71498.
19 Cass. 3e civ., 23 nov. 2005, n° 04-17437.
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LA RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS

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