Professions immobilières - Responsabilité des constructeurs - 2e - 97

LE RÉGIME DU DROIT SPÉCIAL DE LA RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS
Extrait NF P03-001, octobre 2017
18 Période de garantie de parfait achèvement
18.1 La durée de la période de garantie de parfait achèvement, dont le début est
la date de réception, telle qu'elle est définie au 17.2.3.2, est d'un an.
18.2 Pendant cette période de garantie, l'entrepreneur, est tenu de remédier,
indépendamment des obligations qui peuvent résulter pour lui des articles 1792
à 1792-3 du Code civil, à la réparation de tous les désordres signalés par le
maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnés au procès-verbal de
réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement
à la réception.
L'obligation de parfait achèvement ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour
remédier aux effets de l'usage ou de l'usure normale.
18.3 Cette garantie, toutefois, ne l'oblige pas aux travaux d'entretien normaux
ni à la réparation des conséquences d'un abus d'usage, ou des dommages par
les tiers.
18.4 A dater de la notification des désordres par le maître de l'ouvrage, l'entrepreneur
dispose d'un délai de 60 jours pour y remédier. Passé ce délai, le maître
de l'ouvrage pourra faire procéder aux travaux, dans les conditions du 17.2.5.3,
sauf pour ceux qui sont définis au paragraphe 18.3.
114. Le régime est très favorable au maître d'ouvrage qui n'aura aucun mal à obtenir, en justice, en
ce compris par la voie des référés, la condamnation de l'entrepreneur à procéder aux réparations
des désordres garantis et ce, sous astreinte. Dans le cas contraire, même si cela pose le problème
du remboursement des travaux exécutés, le maître d'ouvrage est autorisé à faire réaliser les travaux
par un tiers, aux frais et risques de l'entrepreneur. La seule condition est l'envoi d'une lettre
de mise en demeure restée infructueuse. L'exigence est strictement appliquée même si l'entrepreneur
a indiqué qu'il ne voulait pas s'exécuter99
.
115. Il n'est pas certain que le maître d'ouvrage puisse « puiser » dans la retenue de garantie de
5 % du solde du marché dû à l'entrepreneur pour payer le tiers qui a réalisé les travaux de réparation
des désordres qui relèvent de la garantie de parfait achèvement à la place de l'entrepreneur.
Ces sommes sont, pour paraphraser les dispositions de l'article 1799-3 du Code civil, destinées
aux réserves faites à la réception par le maître d'ouvrage. Il n'y a pas de décision claire sur ce sujet.
B. L'EXONÉRATION
116. Le Lecteur, encore attentif (et toujours), l'aura compris. Le constructeur ne peut pas s'exonérer
par son absence de faute. Elle est indifférente, totalement. Seule demeure donc la cause étrangère.
Mais, la question de la cause étrangère ne se pose que dans les régimes de responsabilités et
non ceux de garanties. Autrement dit, l'exonération par la force majeure s'applique à la responsabilité
décennale des constructeurs. C'est d'ailleurs pour cette raison que cette cause d'exonération
n'est mentionnée qu'à l'article du Code civil relatif à la responsabilité décennale des constructeurs
et non pour les garanties biennale et de parfait achèvement.
Article 1792 alinéa 2 du Code civil
« Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une
cause étrangère. »
99 Cass. 3e civ., 4 avr. 2001, n° 99-14970.
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