Professions immobilières - Manager une agence immobilière - 1re - 107

RECRUTER LA FORCE DE VENTE

B. LE NÉGOCIATEUR INDÉPENDANT
Le négociateur indépendant est un mandataire qui, de façon indépendante, est chargé, de façon
permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de prestation de services,
au nom et pour le compte d'un agent immobilier. Il peut exercer son activité dans le cadre d'une
entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ou opter pour le statut d'autoentrepreneur ou
microentreprise à condition que son chiffre d'affaires n'excède pas un certain montant.
Il doit donc respecter des formalités administratives. Le négociateur indépendant doit avant tout,
s'immatriculer au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu au greffe du tribunal de
commerce dans le ressort duquel il est domicilié. Cette inscription donne lieu à l'attribution d'un
numéro d'immatriculation qui doit apparaître, avec le lieu de l'immatriculation, sur tous les documents professionnels du négociateur indépendant. Il doit s'acquitter de ses cotisations sociales et
respecter ses obligations comptables et fiscales.
Il est lié avec l'agence et donc avec l'agent immobilier, par un contrat de mandat, plus communément appelé contrat d'agent commercial. Ce n'est pas un contrat de travail, et à ce titre le négociateur immobilier indépendant ne peut se voir appliquer ni le droit du travail, ni la convention
collective de l'immobilier. Dans ce contrat de mandat, le mandant est l'agent immobilier et le mandataire est le négociateur indépendant. Ce document est qualifié par la loi de « mandat d'intérêt
commun », par lequel le mandant et la mandataire œuvrent pour le développement de la clientèle
et l'essor de l'agence. Tout comme le contrat de travail, le contrat de mandat peut être verbal ou
écrit, à durée déterminée ou indéterminée. Cependant, afin de sécuriser la relation conventionnelle, l'écrit est fortement recommandé.
Il est très important de noter que le contrat de mandat n'est pas un contrat commercial et qu'à ce
titre, l'agent commercial n'a pas la qualité de commerçant. Il ne peut donc avoir de clientèle propre
ni être titulaire d'un fonds de commerce. Il agit au nom et pour le compte du mandant, sans accomplir d'actes de commerce en son nom propre. Il ne peut exister de lien de subordination entre
le mandant et le mandataire. Il ne perçoit pas de minimum de rémunération mensuelle obligatoire.
S'il est à durée indéterminée, le contrat de mandat peut être rompu par le mandant ou le mandataire de la même façon que pour le VRP, c'est-à-dire moyennant un préavis d'un mois pour la
première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois à
compter de la troisième année commencée. La rupture du contrat de mandat ouvre droit pour le
négociateur indépendant à une indemnité compensatrice. Pour en bénéficier, il dispose d'un an à
compter de la rupture du contrat pour notifier à son mandant qu'il entend faire valoir ses droits.
La jurisprudence fixe cette indemnité à deux ans de commissions brutes. C'est pourquoi, même
si dans la théorie il est dit que le contrat peut être rompu par le mandant sans raison, dans la pratique cela n'arrive jamais. En effet, l'indemnité est bien trop élevée pour envisager un tel coût sans
raison. Évidemment, cette indemnité n'est pas due lorsque la rupture du contrat est imputable à
la faute grave de l'agent commercial, lorsqu'il cède son contrat à un tiers, en accord avec l'agent
immobilier ou lorsqu'il est à l'initiative de la rupture du contrat.

105

Professions immobilières - Manager une agence immobilière - 1re

Table des matières de la publication Professions immobilières - Manager une agence immobilière - 1re