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LE MARCHÉ IMMOBILIER
autour de l'immobilier et de la finance : certains établissements financiers prêteurs ont fait faillite,
les cours boursiers des banques ont chuté déstabilisant les marchés boursiers et engendrant une
crise financière.
Par le jeu de la mondialisation des marchés financiers et de la titrisation, c'est-à-dire la transformation des crédits bancaires en titres négociables, la crise se propage aux marchés financiers
européens ce qui provoque le durcissement des conditions d'emprunt. Cela en vient à toucher les
marchés immobiliers européens. On enregistre une baisse des transactions et des chantiers. Mais
cela en vient à toucher également d'autres secteurs économiques, on remarque notamment une
baisse de la consommation et des investissements et une montée du chômage. La crise immobilière se transforme en crise économique internationale aggravant encore les difficultés sur les marchés immobiliers. Certains acteurs ne s'en remettront pas, et ainsi cette crise des subprimes fut
à l'origine d'une sévère récession économique et d'un krach immobilier dans de nombreux pays.
Elle a montré que l'immobilier pouvait être un facteur de dysfonctionnement économique mais
qu'à l'inverse, les difficultés économiques pouvaient impacter les marchés immobiliers. Face à
cette crise, l'État Français a très vite apporté son soutien aux marchés par un vaste plan de relance
avec un soutien particulier à l'immobilier en particulier qui a été décidé en France comme dans
d'autres pays. Ce plan a endetté l'État de manière importante mais a permis d'amortir les effets
de cette crise violente.
Le dirigeant d'agence doit donc constamment être à l'affût de ces cycles pour anticiper une éventuelle bulle immobilière.

B. LA BULLE IMMOBILIÈRE
La bulle immobilière se crée lorsque les prix connaissent une hausse très rapide, sans que la
croissance économique ou le niveau de vie des individus aient suivi le même rythme. Il y a surévaluation des biens sur le marché. Les investisseurs estiment alors que les prix vont continuer leur
ascension et pourtant les ménages continuent d'acheter de la pierre, alors que les facteurs fondamentaux que sont la croissance économique, l'évolution des revenus des ménages et l'évolution du
rendement locatif, ne justifient pas un tel niveau de prix.
On peut distinguer quatre étapes ou phases dans la création d'une bulle spéculative. Ces étapes de
création de bulle sont identiques pour tous les marchés : boursiers, immobiliers, etc. Les phases
sont les suivantes :
- Phase 1, la phase cachée ou de démarrage. Elle est caractérisée par la présence d'investisseurs
très éclairés. Les difficultés sur les marchés, notamment les difficultés financières, rendent frileux la majeure partie des investissements. Les investisseurs se disent que cela ne vaut pas le
coup d'acheter. Seuls des investisseurs « éclairés » parient sur la rentabilité à long terme.
- Phase 2, la phase qualifiée de prise de conscience. C'est une prise de conscience, notamment
médiatique, qui provoque un afflux d'investisseurs. Cette phase se caractérise par l'apparition
d'investisseurs institutionnels qui constatent l'attrait du marché.
- Phase 3, la phase de mania ou maniaque. C'est le paroxysme de la bulle spéculative, où le seul
fait de la flambée des prix suffit à drainer des investissements massifs. Les particuliers entrent
massivement sur le marché au moment même où les investisseurs liquident une partie de leurs
investissements.
- Phase 4, la phase d'éclatement de la bulle spéculative. C'est la phase de baisse, massive et souvent brutale, du marché.
Les causes de déséquilibre entre l'offre et la demande du marché immobilier, responsables de la
création d'une bulle immobilière sont de plusieurs natures. Elles peuvent être d'ordre structurel,
conjoncturel, réglementaire ou même sociologique. En premier lieu, de toute évidence, le constat
qu'un déséquilibre structurel du marché immobilier entre une demande importante et une offre qui

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