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LE MARCHÉ IMMOBILIER
De plus, non seulement les durées de vie de ce type d'actifs sont longues, mais ces biens nécessitent un certain temps pour être édifiés, ce qui explique les ajustements compliqués entre offre et
demande. Un autre facteur important entre en ligne de compte : le coût de la construction ou du
prix d'acquisition, qui va donc générer un coût de financement. En effet, en raison de l'importance
des sommes en jeu, une libre entrée sur le marché immobilier est absolument imaginaire. En dernier lieu, il est nécessaire de bien intégrer que le marché du logement et du foncier n'est pas un
marché « transparent », dans la mesure où l'on y constate souvent une asymétrie d'informations
entre vendeurs et acquéreurs. Il est courant de constater la rétention d'informations de la part des
vendeurs. De ce fait, la juste information n'est pas simple à trouver sans aide. C'est pour cette
raison qu'il a été instauré par le législateur des diagnostics immobiliers multiples, qui ont pour but
de réduire et d'améliorer la transparence de ce marché.
Pour toutes ces raisons, le marché de l'immobilier est plus proche d'un marché de concurrence
imparfaite que de celui d'une concurrence pure et parfaite, ce qui a des conséquences directes sur
la formation des prix.
Les marchés sont nécessaires pour que les échanges puissent avoir lieu entre les offreurs et les
demandeurs de biens. Dans les sociétés élaborées où existe une monnaie, l'argent va être l'intermédiaire de l'échange, c'est-à-dire qu'un bien aura un prix, les offreurs seront des vendeurs et les
demandeurs seront des acheteurs. L'échange a deux fonctions principales. Tout d'abord, l'échange
pacifie les relations entre les individus ou entre les groupes d'individus. Dans cette vision, il est
inutile de convoiter ou même de voler ce que fabrique et possède le voisin, puisqu'il est possible
d'échanger les surplus de production. Seconde fonction de l'échange, il améliore la satisfaction des
intervenants. De ce fait, chacun se spécialise dans une production où il sait et peut donc exceller.
En effet, dans ce mode de fonctionnement il y a un effet d'expérience des économies d'échelle, et
le développement d'aptitudes et de compétences particulières. De ce fait, tout le monde y gagnera.
Le dirigeant de l'agence doit comprendre la notion de marché pour y adapter son activité mais
aussi pour estimer le prix des biens dans le cadre de son activité de transaction immobilière que
ce soit pour la vente ou pour la location. Le marché est un lieu où se rencontrent des offres et
des demandes d'un bien ou d'un service. Le dirigeant doit donc savoir qualifier son marché à cinq
niveaux afin d'en étudier les opportunités et les menaces :
- premier niveau, le marché principal : c'est le marché sur lequel l'entreprise ainsi que ses concurrents directs agissent. Dans notre cas, le marché principal est le marché immobilier ;
- deuxième niveau, le marché complémentaire : c'est le marché lié au marché principal. Dans
notre cas, c'est le marché du BTP, ou du bâtiment ;
- troisième niveau, le marché substitut ou le marché indirect : c'est le marché de la concurrence
indirecte, c'est-à-dire de produits ou services apportant la même fonction et pouvant remplacer
les produits du marché principal mais utilisant une technologie ou un moyen différent. Dans notre
cas, nous pourrions parler du marché de l'hôtellerie ;
- quatrième niveau, le marché support : c'est une sous-segmentation du marché principal, regroupant des produits ou des services différents mais des comportements de consommation
proches. Dans notre exemple, ce serait le marché de la transaction immobilière, celui de la gestion locative ou celui de l'administration de biens ;
- enfin, cinquième niveau, le marché générique : c'est un marché regroupant des demandes aux
caractéristiques semblables par rapport au marché principal. Dans notre cas, ce serait le marché
de l'hébergement. À noter que le marché indirect est en partie ou en totalité selon les cas, inclus
dans le marché générique.

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