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LE MARCHÉ IMMOBILIER
Le marché immobilier est fractionné en plusieurs « sous-marchés » qui ont chacun leurs caractéristiques et leurs spécificités. Ils sont fragmentés selon trois critères :
- selon la destination du bien, c'est-à-dire que le bien soit à usage de bureaux, de logements, à
vocation industrielle, etc. ;
- selon la nature du bien, c'est-à-dire que ce soit une maison, un appartement, un château, un
terrain, etc. ;
- selon l'occupation du bien, c'est-à-dire qu'il soit habité, libre, nu ou meublé.
Au final, il existe deux typologies de marchés du logement appelés « service logement » et « bien
logement ». Lorsque l'on parle de service logement, c'est que le logement est destiné à loger un
ménage qui peut en être locataire ou propriétaire. La consommation de ce « service logement »
est accomplie par les propriétaires pour le compte de leur locataire s'ils sont bailleurs, ou pour leur
propre compte s'ils occupent eux-mêmes leur logement. Lorsque l'on parle de « bien logement »
c'est que le bien est utilisé dans une volonté de placement. L'investisseur effectue alors un arbitrage entre les différentes options d'investissements en fonction des perspectives prévues de
rendements.
Ce qui nous intéresse sur ce marché, c'est le pouvoir d'achat immobilier des ménages. Le pouvoir
d'achat immobilier se calcule par le nombre de mètres carrés qu'un ménage français peut acheter
localement compte tenu des revenus médians locaux établis par l'INSEE. La moyenne de ce pouvoir
d'achat immobilier a beaucoup diminué jusqu'à la crise financière de 2008. En effet, en 2002, un
ménage moyen français pouvait acquérir un logement d'environ 70 m2, alors qu'en 2008 cette
superficie moyenne était de 46 m2. Le pouvoir d'achat immobilier des Français a été rétabli en septembre 2017 à son niveau de 2002 (+/- 70 m2). Il existe cependant de grandes divergences pour
ce gain de pouvoir d'achat. En effet, les départements ruraux présentent aujourd'hui un pouvoir
d'achat élevé en moyenne à plus de 120 m2. Par contre, dans les grandes villes le pouvoir d'achat
immobilier est souvent bas, car les prix des grandes villes ont beaucoup augmenté. Par exemple,
ce pouvoir d'achat descend en dessous de 25 m2 à Paris.

IV. Les déterminants de la demande
de logement en location et vente
Les déterminants de la demande de logement et ce qui fera la distinction entre locataires et propriétaires dépendent en partie des facteurs suivants : l'âge, les prix, les revenus, la stabilité de
l'emploi, la politique du logement. Le taux de propriétaires en Europe, change beaucoup d'un pays
à l'autre. En Europe du Sud, il est plus important et sera plus faible en Europe du Centre et du Nord.
En effet, l'Europe du Sud est plus rurale alors que celle du Centre et du Nord est plus industrielle
et urbaine. Cette urbanisation pousse donc à la mise en location des biens. Globalement, l'évolution de la propriété du logement est contrastée depuis la crise de 2008. Cette crise, ainsi que des
raisons davantage liées à une forme de comportement et un moindre désir de se fixer, a freiné
l'accession des jeunes, qui se sont donc tournés vers la location. En France actuellement, l'attrait
pour la propriété immobilière n'a pas diminué.

A. LE FACTEUR ÂGE
Globalement l'âge d'acquisition à la propriété a évolué ces dernières années. Il avait considérablement baissé lors de la dernière décennie, mais a tendance à remonter ces derniers temps. En effet,
l'achat immobilier bloque la mobilité des jeunes, or aujourd'hui, les jeunes peuvent passer d'une
ville à l'autre facilement en fonction du travail ou de leur vie personnelle. S'engager dans un achat
immobilier est bloquant, le premier achat se réalise actuellement plus tard en moyenne.

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