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La primauté de droits de préemption légaux
La loi organise dans certains cas des droits préférences légaux sous forme de droits de préemption qui
peuvent entrer en conflit avec le pacte de préférence.
Lorsque le droit de préemption est d'ordre public68
pacte de préférence69
et il prime ainsi sur le pacte de préférence contractuel70
La défaillance du bénéficiaire
Le propriétaire qui a rempli ses obligations peut consentir la vente à un tiers au prix initialement
proposé au bénéficiaire sans que le bénéficiaire puisse prétendre bénéficier d'autres prérogatives que
celles stipulées ou exigées et les exercer dans des conditions non prévues dans le pacte71
.
Le fait que la vente intervienne au prix proposé au bénéficiaire du pacte, lequel avait en son temps
refusé l'offre, très longtemps après l'époque de son refus, n'est pas constitutif d'une violation du
pacte de préférence72
.
Le bénéficiaire qui, après avoir rappelé son droit, ne se porte pas acquéreur n'engage pas sa responsabilité73
.
*
La vente à un tiers en violation des droits du bénéficiaire
Outre la question de la responsabilité délictuelle du rédacteur de l'acte74
, les sanctions de la violation
du pacte diffèrent selon que le tiers acquéreur est de bonne ou de mauvaise foi.
Les sanctions en cas de tiers acquéreur de bonne foi
L'obligation du promettant est une obligation de faire : présenter la vente en priorité. Le promettant
qui vend à un tiers sans offrir la préférence au bénéficiaire engage sa responsabilité contractuelle et
s'expose à des dommages-intérêts, notamment pour faire perdre au bénéficiaire une chance d'acquérir
l'immeuble au meilleur prix, de payer des droits de mutation inférieurs et d'être exonérés du
paiement du loyer75
.
, il ne peut être tenu en échec par la conclusion d'un
.
Autrement dit, le bénéficiaire vient en second rang et ne peut exercer son droit préférentiel que si le
titulaire du droit de préemption légal renonce ou n'exerce pas son droit.
68 Droit de préemption de la SAFER, droit de préemption urbain ou dans un périmètre sensible, droit de
préemption du locataire ou occupant de bonne foi lors de la première vente suivant la mise en copropriété, droit
de préemption du locataire d'habitation...
69 Cass. 3e
civ., 24 mars 2016, n° 15-14004.
70 Cass. 3e civ., 2 déc. 1981, n° 80-13589, Safer.
71 Cass. 3e civ., 10 juill. 2002, n° 01-21165.
72 Cass. 3e civ., 29 janv. 2003, n° 01-03107.
73 Cass. 1re civ., 6 juin 2001 : Bull. civ. I, n° 166.
74 V. pour une responsabilité du notaire Cass. 1re
75 Cass. 3e civ., 6 juin 2012, n° 11-128930.
98
LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
civ., 11 juill. 2006, n° 03-18538.

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