Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 101

LE PACTE DE PRÉFÉRENCE
Les sanctions en cas de tiers acquéreur de mauvaise foi
Le pacte constitue une créance de nature personnelle. Le bénéficiaire n'a dès lors aucune action possible
en dommages-intérêts contre le tiers de bonne foi76
.
Le tiers de mauvaise foi, étant un tiers au pacte, n'engage pas sa responsabilité civile contractuelle,
mais délictuelle.
Le bénéficiaire du pacte est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance
de ses droits et obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que le tiers soit de mauvaise
foi, c'est-à-dire qui ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence
et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir77
. Ainsi, si les acquéreurs ne pouvaient à la date de
la signature de la promesse savoir que le bénéficiaire avait l'intention de se prévaloir de son droit de
préférence, la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit du bénéficiaire du pacte78
.
Attention, la double preuve, de la connaissance du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir,
pèse bien sur le bénéficiaire. Ainsi, il ne peut pas être reproché à l'acquéreur, même professionnel
du financement immobilier, de s'être abstenu de procéder à des vérifications autres que celles opérées
au fichier immobilier du service de publicité foncière qui regroupe tous les actes immobiliers soumis
à un enregistrement79
.
À défaut d'établir cette connaissance par le tiers de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du
pacte, le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir en cas de violation de ce dernier que l'allocation de
dommages-intérêts.
b. L'acceptation par le bénéficiaire
La publication du pacte est en principe sans influence quant à la manifestation de l'acceptation par
le bénéficiaire, qui s'apprécie à la date de la promesse de vente.
* L'influence de la publication du pacte
En principe, la publication du pacte à la conservation de l'hypothèque n'établit pas à elle seule, la
connaissance du pacte, car elle ne rend pas le pacte opposable aux tiers. Elle permet encore moins
d'établir la connaissance de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir. De même, le seul fait
que le notaire en sa qualité de rédacteur de l'acte définitif de vente, soit obligé de purger le pacte
de préférence, ne suffit pas à établir qu'il ait averti le tiers acquéreur de l'intention du bénéficiaire
d'user de son droit80
. D'ailleurs, le notaire qui n'a pas purgé préalablement le droit de préférence,
ni porté à la connaissance de l'acquéreur l'existence de ce pacte ni inclus une condition suspensive
dans la promesse de vente et a attendu le lendemain du dernier jour prévu pour la régularisation
de la vente en la forme authentique pour interroger le bénéficiaire du pacte de préférence sur ses
intentions, est susceptible d'engager sa responsabilité81
.
Par exception, il faut toutefois noter qu'il a pu être jugé que dès lors que suite à la publication du
pacte de préférence à l'occasion d'une donation-partage, en raison de l'opposabilité aux tiers des
actes de donation-partage publiés, permet à l'acquéreur de connaître l'existence du pacte, celui-ci
commet une faute de négligence en omettant de s'informer précisément sur les obligations mises
à la charge du vendeur82
.
76 Cass. 3e civ., 24 mars 1999 : Bull. civ. III, n° 80.
77 Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19373 : Bull. Cass. ch. mixte, n° 240 ; Cass. 3e
n° 05-21071 ; Cass. 3e civ., 2 nov. 2011, n° 10-25240 ; Cass. 3e
information, exercice du droit le 12 septembre, acte 29 septembre.
79 Cass. 3e
civ., 4 mars 2021, n° 19-22971.
80 Cass. 3e civ., 17 nov. 2004, n° 02-18466.
81 V. en ce sens, Cass. 3e civ., 10 oct. 2012, n° 11-21932.
82 Cass. 1re civ., 17 juill. 2006, n° 03-18528.
99
civ., 31 janv. 2007,
civ., 3 nov. 2011, n° 10-20936.
78 Cass. 3e civ., 25 sept. 2012, n° 11-24235 : pacte le 26 nov. 1992, promesse le 30 avril 2003, 8 août 2003
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