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Chapitre 8
LES EFFETS DE LA VENTE SUR LE BAIL
EN COURS
Le Code civil n'envisage les effets de la vente du local loué que pour encadrer la possibilité d'expulsion
du locataire et de son dédommagement1
. Ces dispositions, qui semblent obsolètes de nos
jours, ne sont de plus pas applicables aux baux d'habitation et aux baux commerciaux.
I. Continuité du bail en cours
Lorsque le bien est vendu occupé par un locataire, le bail est cédé par le vendeur à l'acquéreur qui
devient le nouveau bailleur du locataire.
Si l'acquéreur, en tant que nouveau bailleur, a tout intérêt à se faire connaître du locataire pour
encaisser les loyers et charges, il n'est pas juridiquement nécessaire de réaliser un avenant au bail
pour acter le changement de bailleur. Le bail initial est transmis et peut s'appliquer tel quel.
Dans son avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, la commission présidée par
le professeur Philippe Stoffel-Munck, prévoit, dans une nouvelle rédaction de l'article 1739 du
Code civil, que « la cession du bien loué emporte transfert du contrat de location à l'acquéreur,
dès lors qu'il a date certaine ou que l'acquéreur avait connaissance de son existence ». Le texte
précise que, « À l'égard du locataire, le cédant est libéré pour l'avenir ».
En état de cause, le vendeur devra transmettre à l'acquéreur :
- le bail et ses annexes (diagnostics...) ;
- le dossier complet du locataire à l'entrée dans les lieux (justificatifs d'identité, de domicile, de
revenus et d'activité, ainsi que son numéro de téléphone) ;
- l'état des lieux d'entrée ;
- l'état du compte à jour ;
- les dernières régularisations des charges.
II. Sort du loyer et des charges
Dès que le transfert de propriété s'opère, à l'égard du bailleur, le locataire est tenu envers l'acquéreur,
nouveau bailleur, et non plus envers l'ancien bailleur le vendeur. Mais, il reste tenu envers
le vendeur des dettes antérieures qui peut en poursuivre le paiement, dans le respect du délai de
prescription.
1 C. civ., art. 1743 et s.
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