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Chapitre 9
LA VENTE EN VIAGER
La vente en viager est le contrat aléatoire par excellence. Il s'agit, en effet, d'un contrat synallagmatique
dont les effets, tant favorables que défavorables, pour toutes ou certaines seulement des
parties, dépendent obligatoirement d'un événement qui est incertain1
. Il s'agit d'une vente dont
tout ou partie du prix est payé sous forme de rente versée jusqu'au décès du vendeur. L'aléa porte
donc sur le montant du prix final du bien. Le prix final qui est fonction de la durée de l'obligation
de paiement de l'acquéreur. La durée de cette obligation, on l'aura compris, perdurera tant que le
vendeur demeurera en vie.
La vente sous forme viagère se distingue donc de la vente à terme où l'acquéreur ne verse la rente
que durant une durée déterminée contractuellement. En cas de décès du vendeur, la charge de la
rente est transmise à ses héritiers. Or, dans le cadre d'une vente viagère, en cas de décès de l'acquéreur,
la charge de la rente est transmise à ses héritiers. En cas de décès du vendeur, la rente
cesse d'être due.
Le Code civil édicte les règles relatives à la formation (I) et aux effets du contrat (II) et le Code
général des impôts celles relatives à sa fiscalité (III). C'est la pratique qui a mis en place des techniques
d'estimation de la valeur du bien en viager (IV).
I. La formation du contrat
Le Code civil prévoit des règles particulières quant à la nature de la rente viagère (A), le pouvoir
des parties (B), le prix de la rente (C), et l'aléa (D).
A. LA NATURE DE LA RENTE
La rente viagère peut être conclue à titre gratuit (1) ou onéreux (2).
1. Le viager gratuit
La rente viagère peut aussi être constituée à titre purement gratuit. Cela peut être ainsi le cas si
une donation est testamentaire ou de son vivant ; elle doit alors revêtir les formes légales2
la rente viagère est à titre gratuit, il peut être prévu qu'elle soit insaisissable3
. Lorsque
. Il a été jugé qu'une
rente consentie à titre gratuit peut être constituée sans formes solennelles si elle est l'exécution
d'une stipulation pour autrui aux termes de laquelle le père du constituant impose à son fils le
service de cette rente comme contrepartie d'avantages concédés4
.
1 C. civ., art. 1964.
2 C. civ., art. 1969.
3 C. civ., art. 1981.
4 Cass. Req., 12 févr. 1935 : DH 1936, som. 11.
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Table des matières de la publication Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re

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