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La rente viagère n'est due, en principe, qu'à proportion du nombre de jours de vie de la personne
sur qui elle porte, sauf si elle est stipulée payable d'avance. Dans ce cas, le terme est acquis au
jour du paiement prévu18
.
La rente peut s'accompagner d'autres obligations, comme une obligation de soins. Ainsi, en cas de
mésentente grave entre les parties rendant impossible l'exécution de l'obligation de soins, le juge
peut y substituer le paiement d'un complément de la rente19
. Dans ce cas, la rente que le juge fixe
doit être équivalente à cette obligation, ce qui n'est pas le cas d'une rente calculée en retenant
comme capital aliéné le solde du prix de vente dont l'obligation de soins était la contrepartie20
.
Une demande de majoration de la rente viagère résultant de la conversion d'une obligation de soins
ne peut être rejetée au motif que cette rente a été définitivement fixée dans un précédent arrêt,
sans que les juges du fonds recherchent si l'aggravation de l'état de santé sur laquelle se fonde la
demande ne justifiait pas une majoration de la somme allouée judiciairement21
.
Il faut cependant noter qu'il a été jugé que ne répond pas à la définition de l'obligation le bail à
nourriture, caractérisé par l'obligation contractée par l'acquéreur de subvenir à la vie et aux besoins
de l'auteur de l'aliénation, spécialement en lui assurant la fourniture et la prise en charge de ses
aliments, la vente ne mettant pas à la charge de l'acquéreur l'obligation d'assurer la subsistance du
vendeur qui peut donc être résolue pour vileté du prix22
.
Pour déterminer le montant de la rente, il faut distinguer selon que le viager est libre ou occupé.
Une méthode, lorsque le viager est libre, consiste à déterminer la valeur résiduelle du bien après
déduction du bouquet versé à la conclusion de l'acte. Ensuite, on applique un coefficient diviseur
en raison de l'âge du vendeur. Le montant obtenu est alors divisé par 12 pour obtenir le montant
de la rente mensuelle.
Exemple
Bien estimé : 300 000 €
Bouquet versé : 50 000 €
Soit : 300 000 € - 50 000 € = 250 000 €/6.723 pour un homme de 80 ans ayant une espérance de vie
de 8 ans
Soit : 37 186 € /12 = 3 099 € de rente mensuelle
Une méthode, lorsque le viager est occupé, consiste à déterminer la valeur du bien, déduction du
bouquet comprise, à partir du loyer théorique annuel corrigé par la valeur du bien occupé résultant
de l'occupation estimée (basée sur l'espérance de vie). Ensuite, on applique, ici aussi, un coefficient
diviseur en raison de l'âge du vendeur. Le montant obtenu est alors divisé par 12 pour obtenir
le montant de la rente mensuelle.
Exemple
Pour un rendement locatif de 4 %, le loyer annuel théorique est de :
300 000 € (estimation du bien) X 4 % = 12 000 € X 8 (nombre d'années d'occupation prévisible en raison
de l'espérance de vie) = 96 000 € à déduire des 300 000 € du prix de vente estimé = 204 000 € duquel
on déduit les 50 000 € de bouquet = 154 000 € / 6.723 pour un homme de 80 ans ayant une espérance
de vie de 8 ans = 22 906,44 € / 12 = 1 908, 87 € de rente mensuelle
18 C. civ., art. 1980.
19 Cass. 1re
civ., 8 janv. 1980 : D 1983, note Carreau.
20 Cass. 1re civ., 18 juill. 1984 : Bull. civ. I, n° 237.
21 Cass. 1re civ., 17 déc. 2002 : Bull. civ. I, n° 306.
22 Cass. 1re civ., 20 févr. 2008 : Bull. civ. I, n° 56.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
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