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LA VENTE EN VIAGER
II. Les effets de la vente viagère
Les parties déterminent librement le sort de l'usage du bien (A) ainsi que les modalités de paiement
par le débirentier d'une rente au profit du crédirentier (B), dont se pose la question du maintien
lors de la revente de la chose (C).
A. L'USAGE DU BIEN
La vente en viager est avant tout une vente, c'est-à-dire que le transfert de propriété du bien immobilier
s'effectue au jour de la signature de contrat. On parle de viager libre lorsque le bien n'est
pas occupé. En pratique, souvent le débirentier se réserve le droit d'y habiter. Le crédirentier peut
renoncer à son droit d'usage et d'habitation, mais la renonciation ne peut pas être tacite40
. Lorsque
le contrat prévoit une possibilité de renonciation au droit d'usage et d'habitation, le crédirentier
doit respecter le formalisme prévu à l'acte41
il ne peut pas mettre le bien en location42, sauf s'il s'est réservé l'usufruit43
. Qu'il y demeure de façon habituelle ou occasionnelle,
. Le contrat détermine
les obligations d'entretien, de réparation et de paiement de la taxe d'habitation.
L'usage de toute ou partie du bien immobilier peut être accordé au débirentier. Ainsi, le débirentier
peut avoir l'usage du terrain et le crédit rentier celui de l'appartement. La cohabitation peut parfois
être délicate et la jurisprudence n'hésite pas à sanctionner les abus du débirentier. Ainsi, en cas
de manquements graves et renouvelés du crédirentier à ses obligations, il peut être déchu du droit
d'usage qui lui avait été accordé sur le jardin44
.
Le vendeur peut aussi se réserver le droit d'usage et d'habitation. Alors que dans la réserve
d'usufruit, il peut le louer, dans le cadre de la réserve du seul droit d'usage, il ne peut ni louer ni
céder son droit.
B. LES SANCTIONS DU DÉFAUT DE PAIEMENT DE LA RENTE
Le vendeur peut toujours renoncer à percevoir la rente et ainsi dispenser le débirentier du paiement
des arrérages ultérieurs45
. Mais cette renonciation ne se présumant pas, le silence et l'inaction du
crédirentier ne sont pas des faits positifs et non équivoques témoignant d'une volonté manifeste
de renoncer aux prestations prévues dans l'acte de vente46
. Ainsi, en l'absence de renonciation
du crédit rentier, le défaut de paiement des arrérages est par principe sanctionné par la possible
action en vente forcée du bien (1). Toutefois, la jurisprudence autorise la résolution du contrat (2).
1. Le remploi de la vente forcée
Le privilège du vendeur, inscrit aux hypothèques, permet au crédirentier qui ne perçoit plus les arrérages
de faire saisir et de vendre le bien en justice, et de se payer sur le prix. Il est à relever que,
le seul défaut de paiement des arrérages de la rente ne permet pas à son bénéficiaire de demander
le remboursement du capital. Libre alors, seulement, de faire saisir et faire vendre les biens du débiteur
et de faire ordonner ou consentir, sur le fruit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante47
.
40 Cass. 3e civ., 4 janv. 1991, n° 89-14858.
41 Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-14189.
42 C. civ., art. 631.
43 C. civ., art. 595.
44 Cass. 3e
civ., 28 mai 2013, n° 12-16939.
45 Cass. 1re civ., 15 juin 1973, n° 72-12811.
46 Cass. 3e civ., 4 janv. 1991, n° 89-14858.
47 C. civ., art. 1978.
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