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2. La résolution pour défaut de paiement
L'inscription dans le contrat d'une clause résolutoire constitue la meilleure garantie au bénéfice du
vendeur. Cette clause prévoit, par exemple, la résolution de plein droit de la vente en cas de défaut
de paiement d'une ou plusieurs échéances. Généralement, elle prévoit, aussi, que le bouquet et les
arrérages déjà versés restent acquis au crédirentier à titre des premiers dommages et intérêts.
Si la clause prévoit une résolution de plein droit, celle-ci nécessitera l'intervention d'un huissier et
du notaire. Le juge n'interviendra que si le débirentier refuse de signer l'acte constatant la résolution
de la vente. La Cour de cassation a reconnu la validité de ces clauses dans un arrêt du 4 avril
2008 et autorise que les arrérages versés restent acquis à titre de dommages-intérêts48
.
C. LA REVENTE DU BIEN
L'acquéreur ou ses héritiers peuvent revendre le bien acquis en viager à tout moment. Il n'est pas
obligé d'attendre le décès du crédirentier.
En cas de vente durant le viager, le nouvel acquéreur peut reprendre le service de la rente. En cas
de substitution d'acquéreur et si le nouveau reprend le service de la rente, il n'est pas nécessaire
d'obtenir l'autorisation du crédirentier pour que la vente puisse se réaliser. Il doit toutefois en être
tenu informé par acte d'huissier. Le nouvel acquéreur doit alors verser la rente au crédirentier sans
en changer les conditions (montant, moment du paiement...).
Mais en cas de défaillance du nouveau débirentier, si le crédirentier a accepté la substitution du
débiteur et reconnaît le sous-acquéreur comme seul redevable de la rente, le débirentier initial
sera alors dégagé, pour les échéances à venir, de toute obligation. Dans l'hypothèse d'un refus, le
vendeur n'est pas dégagé de ses obligations envers le crédirentier, qui pourra être poursuivi si le
sous-acquéreur est défaillant.
III. La fiscalité du viager
En matière d'impôts locaux, la taxe foncière est due par le crédirentier dans le cadre de la réserve
d'usufruit, tandis qu'elle est due par le débirentier dans le cadre de la réserve du droit d'usage et
d'habitation, sauf aménagement contractuel. Quant à la taxe d'habitation, elle reste due par l'occupant.
Comme
on le sait, la rente viagère peut être constituée à titre onéreux ou gratuit49
, sur une ou
plusieurs têtes... peu importe. En effet, toutes les rentes viagères, à l'exception de celles expressément
exonérées par la loi, entrent dans la base d'imposition de l'impôt sur le revenu50
dans l'immeuble cédé contre versement d'une rente viagère constitue un accessoire de ladite rente
et doit être, en conséquence, soumis à l'impôt52
.
.
Non seulement les arrérages relèvent de l'imposition, mais également les avantages consentis au
crédirentier51
. Ainsi, il a été jugé par le Conseil d'État que le droit d'habitation consenti au vendeur
48 Cass. 3e civ., 29 janv. 2013, n° 11-28335.
49 C. civ., art. 1968 et 1869.
50 CGI, art. 79.
51 CGI, art. 82.
52 CE, 9 oct. 1967, req. n° 70313.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ

Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re

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