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Chapitre 10
L'USUFRUIT
La propriété peut être pleine et entière. Le propriétaire détient alors les prérogatives liées à l'abusus
(le droit de disposer du bien), l'usus (le droit d'user du bien, de l'utiliser) et le fructus (le droit
de percevoir les fruits du bien). Mais, parfois, la propriété n'appartient pas en soi à une seule et
unique personne, ces trois attributs de la propriété étant répartis entre plusieurs personnes. C'est
notamment le cas lorsque la propriété est démembrée et qu'elle est partagée. La loi organise alors
des modes de gestion particuliers de cette propriété. Le Code civil envisage l'usufruit et le droit
d'usage et d'habitation, qui sont les options du crédit rentier dans le cadre d'une vente immobilière
viagère occupée.
La différence essentielle entre ces deux droits démembrés de la propriété, est que l'usufruit en
tant que tel, en tant que droit réel, peut être cédé, contrairement au droit d'usage et d'habitation.
Autrement dit, l'usufruit peut être un mode d'occupation réservé par le vendeur en viager. Il peut
être aussi l'objet d'un droit pouvant être vendu par son titulaire.
Le Code civil, après avoir précisé la notion d'usufruit (I), envisage l'usufruit sous l'angle de
l'usufruitier en précisant ses droits (II) et ses obligations (III) avant de traiter de son extinction (IV).
I. La notion d'usufruit
On le sait, la pleine propriété comprend l'abusus, l'usus et le fructus. Le démembrement de propriété
consiste à partager ces droits entre plusieurs personnes. Ainsi, l'usufruitier disposera de
l'usufruit, soit de l'usus et du fructus, et le nu-propriétaire de la nue-propriété soit de l'abusus.
Le Code civil définit l'usufruit comme étant « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété,
comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d'en conserver la substance ». Si le Code
civil envisage essentiellement l'usufruit à travers les droits et les obligations de l'usufruitier, la
jurisprudence a eu à préciser les caractères de l'usufruit, la constitution de l'usufruit et les relations
entre l'usufruit et la nue-propriété.
A. LES CARACTÈRES DE L'USUFRUIT
L'usufruit est un droit réel, puisqu'il porte sur une chose.
Mais, c'est aussi un droit temporaire, car il a vocation à revenir dans la pleine propriété. En effet,
par principe, le nu-propriétaire a vocation à retrouver la pleine propriété du bien. C'est un droit
le plus souvent viager, car l'usufruit s'éteint avec la mort de son titulaire. En effet, il résulte de
l'article 620 du Code civil que « l'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixe dure
jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l'âge requis ». Ainsi, le décès de l'usufruitier
met fin à l'usufruit, même s'il était fixé pour un temps précis1
.
1 Cass. ch. réunies, 16 juin 1933 : DH 1933, 393.
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