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L'USUFRUIT
6. Le sort des améliorations
Le Code civil prévoit que l'usufruitier ne peut pas réclamer au nu-propriétaire des indemnités pour
les améliorations28
réalisées sur la chose objet de l'usufruit29
.
La jurisprudence a tempéré le principe de non-indemnisation de l'usufruitier lorsque les améliorations
découlent de grosses réparations, relavant du nu-propriétaire, mais réalisées par l'usufruitier.
Elle a, en effet, reconnu le droit à l'usufruitier qui a réalisé des grosses réparations de réclamer au
nu-propriétaire le montant de la plus-value en résultant lors de la fin de l'usufruit30
.
Le nu-propriétaire pourrait être tenu de rembourser à l'usufruitier le coût des réparations effectuées
par celui-ci s'il en avait troublé ou diminué la jouissance. Mais, cela n'est pas le cas lorsque
les dégâts ont été causés par la chute d'un arbre à la suite d'une tempête dès que l'arbre était sain
et que rien ne justifiait son abattage31
.
L'usufruitier peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu'il
aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état32
.
C. LE DROIT DE JOUISSANCE PAR AUTRUI
Le Code civil autorise l'usufruitier à donner à bail le bien objet de l'usufruit33
.
. C'est d'ailleurs cette
possibilité de pouvoir donner à bail qui permet de distinguer l'usufruit du droit d'usage et d'habitation
dans lequel cette possibilité n'est pas permise34
1. Le régime commun aux baux
a. L'interdiction des baux conclus en fraude des droits du nu-propriétaire
La Cour de cassation a retenu que les juges du fond peuvent annuler pour fraude aux droits du
nu-propriétaire le bail de neuf années, consenti par l'usufruitier, dès lors que la date de prise d'effet
du bail est fixée au décès du locataire35
.
Si le principe du concours du nu-propriétaire n'est pas applicable à une convention d'occupation
précaire, une telle convention ne peut que se justifier par des circonstances particulières et ainsi
ne saurait faire échec à l'annulation du bail consenti au mépris des droits du nu-propriétaire36
.
b. Les obligations de bailleur de l'usufruitier
Il est constant que l'usufruitier, ayant consenti un bail, est tenu de toutes les obligations du bailleur
à l'égard de son locataire. Ainsi, l'usufruitier bailleur est bien le bailleur de son locataire, peu
importe qu'il n'ait pas la pleine propriété du bien objet de l'usufruit donné à bail. De sorte que,
l'usufruitier :
28 La jurisprudence considère comme des améliorations, tant les constructions nouvelles s'ajoutant au fonds
et en augmentant la valeur que les constructions ayant pour effet d'achever un bâtiment commencé ou bien
d'agrandir un édifice existant. Dès lors, l'article 555 du Code civil, relatif à l'accession, ne trouve pas à s'appliquer
à l'usufruit, l'usufruitier à la cessation de sa jouissance ne pouvant pas être assimilé, sous aucun rapport,
à un tiers possesseur évincé ; Req., 4 nov. 1885 : DP 1886, 1, 361, rap. Alméras-Latour ; Rappr. Cass. 3e
civ.,
19 sept. 2012, n° 11-15460.
29 C. civ., art. 599, al. 2.
30 Cass. civ., 17 juill. 1991 : DP 1911, 1, 457.
31 Cass. 1re
32 C. civ., art. 599, al. 3.
33 C. civ., art. 595, al. 1.
34 Cass. 1re
civ., 2 mars 1971 : Bull. civ. I, n° 1963.
civ., 11 juill. 1962 : Bull. civ. I, n° 362.
35 Cass. 3e civ., 4 oct. 1972 : Bull. civ. III, n° 498.
36 Cass. 3e civ., 4 juill. 1978, Bull. civ. III, n° 276.
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