Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 124

- doit réparation du décès du preneur par asphyxie due au fonctionnement défectueux d'un
chauffe-bain37
;
- doit supporter l'application de l'article 1733 du Code civil, selon lequel le locataire répond de
l'incendie, sauf s'il prouve qu'il est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou
qu'il a été communiqué par une maison voisine, dès lors que le Code civil ne distingue pas selon
que le bailleur est propriétaire ou usufruitier du bien38
.
2. Les baux ne nécessitant pas le concours du nu-propriétaire
a. Les baux supérieurs à 9 ans
Le Code civil prévoit que les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans
ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le
temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore,
soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance
de la période de neuf ans où il se trouve39
.
Ce qui revient à dire que, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire peut délivrer un congé pour le
terme de la période de 9 années en cours, peu importe la nature du régime juridique de la location
consentie40
.
La question qui a pu se poser était de savoir si le nu-propriétaire, héritier de l'usufruitier, devait
être tenu de respecter un bail d'une durée supérieure à 9 ans consenti par l'usufruitier. Il a été
jugé par la négative. En effet, la Cour de cassation a retenu que le nu-propriétaire n'est pas tenu de
respecter le bail consenti par l'usufruitier pour une période supérieure à 9 ans, même si, l'usufruit
ayant pris fin par le décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire est devenu son héritier, dès lors que
les obligations de l'usufruitier cessent avec l'usufruit lui-même, l'usufruitier n'a pas pu transmettre
à cause de mort des obligations à ses héritiers que l'extinction de l'usufruit avait fait disparaître41
.
b. Les baux inférieurs ou égaux à 9 ans
Le Code civil prévoit que les baux de neuf ans, ou au-dessous, que l'usufruitier seul a passé ou
renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de
deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution
n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit42
.
3. Les baux nécessitant le concours du nu-propriétaire
Le Code civil prévoit que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail
un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Mais, à défaut d'obtenir
l'accord du nu-propriétaire, il peut être judiciairement autorisé à passer seul cet acte43
le domaine que le régime d'application du concours du nu-propriétaire ont été précisés par la
jurisprudence.
. Tant
37 Cass. 2e civ., 7 déc. 1961 : Bull. civ. II, n° 842.
38 Cass. 3e civ., 22 juin 1977 : Bull. civ. III, n° 277.
39 C. civ., art. 595, al. 2 ; dispositions qui ne s'appliquent pas aux conventions d'usufruits prévues par les art.
L. 253-1 et s. du CCH, selon l'art. L. 253-4.
40 Versailles, 16 oct. 1998 : D. 1999, comm. 136, obs. CDRP Nancy 2.
41 Req., 13 avr. 1897 : DP 1898, 1, 76.
42 C. civ., art. 595, al. 3 ; dispositions qui ne s'appliquent pas aux conventions d'usufruits prévues par les art.
L. 253-1 et s. du CCH, selon l'art. L. 253-4.
43 C. civ., art. 595, al. 4 ; dispositions qui ne s'appliquent pas aux conventions d'usufruits prévues par les art.
L. 253-1 et s. du CCH, selon l'art. L. 253-4.
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