Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 127

L'USUFRUIT
L'usufruitier engage sa responsabilité à l'égard du preneur s'il n'a pas requis l'autorisation nécessaire
pour conclure le bail. Ainsi, ayant seul l'obligation de s'assurer du concours du propriétaire
pour consentir au bail, l'usufruitier ne peut s'exonérer de son entière responsabilité à l'égard du
preneur dont le bail, faute de ce concours, a été annulé, en lui opposant l'absence de vérification
personnelle par le preneur de l'existence de l'accord du nu-propriétaire72
.
Lorsque le bail commercial consenti seul par l'usufruitier a été annulé à la demande du nu-propriétaire,
l'indemnité due par l'occupant qui se maintient indûment dans les lieux n'est pas due au
nu-propriétaire, pour la période entre la date de l'annulation du bail et l'extinction de l'usufruit.
En effet, cette indemnité réparant le préjudice subi par la privation de jouissance du bien est due
à l'usufruitier73
.
e. L'atténuation à la nullité : la théorie de l'apparence
Il a été jugé que le bail consenti par le propriétaire apparent de la chose louée est opposable au
véritable propriétaire lorsque le locataire a traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune ;
les juges du fonds ne peuvent donc pas annuler le bail rural passé par l'usufruitier seul sans rechercher
si, comme le soutenait le locataire, l'usufruitier s'était comporté à son égard en propriétaire
apparent74
.
Pour retenir l'apparence, il faut donc que :
- l'usufruitier se comporte comme le propriétaire à l'égard du preneur ;
- le preneur à bail doit avoir traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune.
En conséquence, le locataire ne peut pas invoquer la croyance légitime qu'il pensait conclure avec
le véritable propriétaire, dès lors qu'il savait que celui qui a signé le bail comme bailleur n'était pas
seul propriétaire et qu'il avait dès lors pour obligation de vérifier que le signataire pouvait engager
par sa seule signature l'ensemble des propriétaires75
.
Le seul fait qu'aux yeux du preneur l'usufruitier s'était comporté comme le seul et unique propriétaire
et avait, durant des années, perçu lui-même les loyers, ne caractérise pas la qualité de
propriétaire apparent de l'usufruitier76
.
D'ailleurs, l'ignorance de la qualité d'usufruitier de son cocontractant par le preneur ne prive pas le
nu-propriétaire du droit de contester la validité du bail passé sans son concours77
.
Le bail consenti par l'usufruitier seul comme propriétaire apparent de la chose louée n'est pas nul
et est opposable au véritable propriétaire.
4. Les droits sur les fruits
L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels ou industriels, soit civils, que
peut produire l'objet dont il a l'usufruit78
.
Les fruits naturels sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux
sont aussi des fruits naturels pour le Code civil79
qu'on obtient par la culture80
72 Cass. 3e civ., 16 avril 2008, n° 07-12381.
73 Cass. 3e civ., 5 mars 1986 : Bull. civ. III, n° 25.
74 Cass. 3e civ., 21 janvier 1981 : D. 1983, 36, note Dierner ; Cass. 3e
note Guérin.
75 Cass. 3e
civ., 5 avr. 1995, n° 96-16963.
76 Cass. 3e civ.,18 janv. 1995, n° 92-11572 ; Cass. 3e civ., 4 févr. 1998, n° 96-12302.
77 Cass. 3e civ., 1er mars 1989, Bull. 53 ; Cass. 3e
civ., 17 juill. 1992, n° 90-17327.
78 C. civ., art. 582.
79 C. civ., art. 583, al. 1.
80 C. civ., art. 583, al. 2.
125
civ., 27 nov. 1987 : JCPN 1998, II 159,
. Les fruits industriels d'un fonds sont ceux
. Les fruits naturels et industriels, pendant par branches ou par racines
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