Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 129

L'USUFRUIT
Lorsque l'usufruitier est aussi bailleur, la disposition de l'article 605 est limitée aux rapports entre
l'usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, l'usufruitier ayant conclu un bail est, en sa qualité de
bailleur, tenu de faire toutes les réparations qui s'avèrent nécessaires pour entretenir la chose en
état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée88
. Autrement dit, l'usufruitier est tenu à l'égard
des locataires de l'immeuble sur lequel porte son usufruit aux obligations du bailleur.
Lorsque l'occupant est le nu-propriétaire, il est assimilé au locataire et ne peut réclamer à l'usufruitier
que le remboursement des travaux qui, tout en constituant des réparations autres que locatives
mises à la charge du bailleur par l'article 1720 du Code civil, ne sont pas des grosses réparations
imputables au propriétaire par l'article 605 du Code civil89
.
b. Les grosses réparations imputables à un défaut d'entretien
L'article 605 du Code civil prévoit que, par principe, les grosses réparations demeurent à la charge
du propriétaire. Il n'en est autrement que si elles ont été occasionnées par le défaut de réparation
d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit. Dans ce cas, l'usufruitier en est tenu.
L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme étant :
- les réparations des gros murs ;
- les réparations des voûtes ;
- le rétablissement des poutres ;
- le rétablissement des couvertures entières ;
- le rétablissement des digues ;
- le rétablissement des murs de soutènement ;
- le rétablissement de clôture en entier.
Le texte précise que toutes les autres réparations sont d'entretien, l'énumération légale de l'article
606 du Code civil ayant un caractère limitatif90
question de fait soumise à l'appréciation souveraine des juges du fonds91
;
. L'appréciation du caractère des réparations est une
.
Ainsi, il a été jugé que sont des grosses réparations :
- la réfection de zingueries affectant une partie importante de l'immeuble et nécessitant une dépense
exceptionnelle92
- la réfection des souches de cheminées93
.
Au contraire, il a pu être laissé à la charge de l'usufruitier :
- le recrépissement ou le ravalement d'un immeuble94
- le remplacement de la climatisation d'un immeuble95
;
.
La notion de grosse réparation est une notion qui dépasse le cadre du simple usufruit. En effet, en
matière de bail commercial, la pratique prévoyait souvent que le preneur était tenu de l'ensemble
des réparations, parfois y compris des grosses réparations de l'article 606, parfois à l'exception
de ces grosses réparations qui restaient à la charge du bailleur96
. Depuis la réglementation dite
Pinel de 2014, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peuvent plus être mises à
la charge du preneur à bail commercial.
88 Cass. 3e civ., 28 juin 2006, n° 15-15563 ; Cass. soc., 20 mai 1949 : D. 1949, 424.
89 Cass. civ., 5 mai 1998, n° 96-16500, sauf clause contraire Cass. civ., 13 janv. 2007, n° 06-16062.
90 Cass. 3e
civ., 25 oct. 1983, n° 82-11261 ; Cass. 3e
n° 11-11424.
91 Cass. 2e
civ., 7 déc. 1961 : Bull. civ. II, n° 842.
92 Cass. 1re civ., 2 févr. 1955 : Bull. civ. I, n° 55.
93 Cass. 1re civ., 15 mars 1961 : Bull. civ. I, n° 166.
94 Cass. 1re civ., 21 mars 1962 : JCP 1963, II 13272, note H.G.
95 Cass. 3e civ., 10 févr. 1999 : JCP N 1999, 501.
96 Pour un ex. v. Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-13764.
127
civ., 27 nov. 202, n° 01-12816 ; Cass. com., 12 juin 2012,
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