Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 130

c. L'absence d'obligation légale pour le nu-propriétaire d'effectuer les grosses
réparations
Sauf clause contraire, l'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses
réparations ni obtenir réparation de son préjudice sur le fondement de l'article 599 du Code civil97
.
.
Sauf clause contraire, l'article 605 n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire pour
le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble
soumis à l'usufruit98
L'usufruitier ne peut pas se prévaloir d'un trouble de jouissance causé par la carence du nu-propriétaire
à effectuer les grosses réparations99
, pas plus que d'un abus de droit100
.
Le principe est que le nu-propriétaire n'est pas tenu de procéder aux grosses réparations, sauf
clause contraire. Ainsi, il a été jugé que, en présence d'une clause stipulant seulement que les
grosses réparations seraient à la charge du donataire, les juges ne peuvent condamner un nu-propriétaire
à effectuer les grosses réparations, sans préciser en quoi la donation déroge au droit
commun qui n'impose pas cette obligation au nu-propriétaire101
.
L'usufruitier qui a procédé à une grosse réparation est fondé à réclamer au nu-propriétaire le
montant de la plus-value en résultant lors de la cession de l'usufruit102
.
d. La reconstruction
Selon l'article 607 du Code civil, ni le propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui
est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit. Ainsi, si un immeuble a été rendu
inutilisable suite à un séisme, alors qu'il est constaté que la remise en état possible aurait entraîné
des dépenses hors de proportion avec la valeur antérieure de l'immeuble, cet immeuble peut être
considéré comme totalement détruit et le nu-propriétaire n'est pas tenu de le reconstruire103
.
4. Les charges
a. La contribution aux charges usufruitières
Selon l'article 608 du Code civil, l'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges
annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui, dans l'usage, sont sensées
charges des fruits.
Toutefois, ces dispositions ne sont pas d'ordre public. De sorte que l'acquéreur de la nue-propriété,
devenu juridiquement possesseur du bien au jour de la vente, doit rembourser à l'usufruitier la
taxe foncière conformément aux stipulations du contrat dérogatoire à l'article 608 du Code civil104
.
b. La contribution aux charges de propriété
L'article 609 du Code civil prévoit que les charges qui peuvent être imposées sur la propriété durant
l'usufruit, sont réparties ainsi entre l'usufruitier et le propriétaire :
- le nu-propriétaire les paye ;
- l'usufruitier doit, lui, tenir compte des intérêts.
97 Cass. 3e
civ., 10 juill. 2002 : Rev. Loyers 202, 562, obs. J. Rémy.
98 Cass. 3e civ., 30 janv. 1970 : Bull. civ. III, n° 83.
99 Cass. 3e civ., 18 déc. 2013 : D. 2014, 77.
100 Req., 10 déc. 1900 : DP 1901, 1, 209, note Guénée ; CA Paris, 27 juill. 1928 : DP, 1929, 2, 1, note Josserand.
101
Cass. 3e
civ., 3 mai 1989 : Bull. civ. III, n° 100.
102 Cass. civ., 17 juill. 1911 : DP 1911, 1, 457 ; CA Paris, 31 oct. 1961 : Gaz. Pal. 1962, 1, 75 ; TGI Pontoise,
17 mars 1976 : Gaz. Pal. 1976, 2, 563, note Plancqueel.
103 Cass. 3e
civ., 23 oct. 1979 : Bull. civ. III, n° 187.
104 Cass. 1re civ., 3 juin 1997, n° 95-16484.
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