Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 134

L'alinéa second de l'article 624 assimile à la destruction partielle la perte du bâtiment qui faisait
partie d'un domaine donné en usufruit en prévoyant que, « si l'usufruit était établi sur un domaine
dont le bâtiment faisait partie, l'usufruitier jouirait du sol et des matériaux ».
F. L'ABUS DE JOUISSANCE
Selon l'article 618, alinéa 1er
du Code civil, l'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier
fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir
faute d'entretien. La jurisprudence a étendu la notion au maintien dans les lieux, par l'usufruitier,
d'un occupant sans titre.
1. Les dégradations
La notion de dégradation doit être entendue au sens large. Il ne s'agit pas que des seules dégradations
physiques. Ainsi, il a pu être jugé que la conclusion par un usufruitier d'un bail commercial
sur des lieux destinés à un autre usage constitue en elle-même une altération de la substance de
la chose soumise à usufruit, pouvant caractériser un abus de jouissance de nature à entraîner la
déchéance de l'usufruit124
.
2. Le défaut d'entretien
Le défaut d'entretien prolongé ayant entraîné la détérioration du gros œuvre de l'immeuble justifie
la déchéance de l'usufruit, même si le nu-propriétaire n'a pas non plus exécuté les travaux
confortatifs lui incombant125
.
Toutefois, l'exécution de travaux nécessaires ne constitue pas nécessairement un abus de jouissance.
Ainsi, il a été jugé que les actes de démolition, réalisés par l'usufruitier sur un immeuble
vétuste dictés par la nécessité de lutter contre l'isolation thermique inexistante et l'écroulement
de partie d'un bâtiment, ne constituent pas un abus de jouissance pouvant entraîner la déchéance
du droit d'usufruit126
.
3. Le maintien dans les lieux d'un occupant sans titre
Il a été jugé qu'un usufruitier commet un abus de jouissance en s'obstinant à maintenir dans les
lieux les occupants d'un domaine rural dont le bail, conclu par le seul usufruitier, a été annulé à la
demande des nus-propriétaires127
.
4. La sanction de l'abus de jouissance
La sanction de l'abus de jouissance par l'usufruitier n'est pas automatiquement l'extinction de
son droit, déjà car les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la
conservation de leurs droits en offrant la réparation des dégradations commises et des garanties
pour l'avenir128
.
Ensuite, car les juges du fonds sont souverains129 pour décider, suivant la gravité des circonstances,
soit de prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, soit d'ordonner la rentrée du propriétaire dans
la jouissance de l'objet qui en est grevé sous réserve qu'il paye annuellement à l'usufruitier, ou à
ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser130
.
124 Cass. civ., 4 juin 1975 : Bull. civ., n° 194.
125 Cass. 3e
126 Pau, 28 févr. 1979 : D. 1980, IR 84.
127 Cass. 3e
128 C. civ., art. 618, al. 2.
129 Cass. 3e
130 C. civ., art. 618, al. 3.
132
LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
civ., 12 mars 1970 : Bull. civ. III, n° 205.
civ., 4 juill. 1978 : Bull. civ. III, n° 276.
civ., 12 mars 1970 : D. 1970, 692.
Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re

Table des matières de la publication Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re
