Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 139

LE DROIT D'USAGE ET D'HABITATION
Bien entendu, la requalification d'un bail en droit d'usage et d'habitation n'est pas sans conséquence6
.
C.
LES INCIDENCES SUR LA VENTE
La réservation par le vendeur d'un droit d'usage et d'habitation, privant ainsi l'acquéreur de la
jouissance immédiate du bien et lui imposant des obligations pour une durée et un coût indéterminés,
confère à la vente un caractère aléatoire excluant toute action en rescision pour lésion7
lorsque cette réserve est trop minime pour conférer à la vente un caractère aléatoire8
, sauf
.
On notera, par ailleurs, qu'il a pu être décidé que le droit de préemption du locataire s'applique
en cas de vente avec un prix partiellement converti en droit d'usage et d'habitation sur un autre
logement que celui qui a fait l'objet de la transaction9
.
II. Régime
Le Code civil organise d'une manière générale les conditions d'existence (A) et les droits et obligations
des parties (B).
A. L'EXISTENCE DES DROITS D'USAGE ET D'HABITATION
1. Établissement
Alors que le droit d'usufruit peut résulter de la volonté du propriétaire de son vivant ou de la loi
lors de son décès (droits du conjoint survivant), le droit d'usage et d'habitation ne peut naître que
de la volonté du propriétaire de son vivant ou à cause de mort.
Il peut aussi résulter de la volonté du conjoint survivant qui peut, en effet, lors de la succession, réclamer
le droit d'usage et d'habitation de la résidence principale dans l'une année qui suit le décès.
2. Extinction
Le droit d'usage et d'habitation prendra fin à l'arrivée du terme du délai contractuel ou par prescription
extinctive si le bénéficiaire n'exerce plus son droit durant 30 années.
Il cessera aussi en cas de destruction du bien ou encore si le bénéficiaire en devient propriétaire
à cause de mort.
Enfin, par principe, le droit d'usage et d'habitation s'éteint au décès de son titulaire10
dit, il n'est pas transmissible par voie successorale.
Ainsi, le légataire universel du titulaire d'un droit d'usage et d'habitation ne peut trouver dans la
succession ce droit qui n'est pas transmissible héréditairement11
. En conséquence, le légataire
universel de l'usager ne peut pas s'en prévaloir pour exercer sur l'immeuble un droit de rétention
à l'encontre du propriétaire qui serait débiteur de la succession12
.
6 V. par ex. Cass. 3e civ., 18 mai 1994 : JCP N 1994, II 359, note Pillebout.
7 Cass. 1re civ., 19 juill. 1983 : Bull. civ. I, n° 212.
8 Cass. 3e civ., 25 janv. 1978 : Bull. civ. III, n° 55.
9 TGI Paris, 31 oct. 1985 : JCP 1986, II, 20637, note Dagot.
10 Cass. 1re
civ., 24 févr. 1987 : Bull. civ. I, n° 66.
11 Cass. 1re civ., 29 janv. 1974 : D. 1974, 30.
12 Cass. 1re civ., 24 févr. 1987 : Bull. civ. I, n° 66.
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. Autrement
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