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3. Renonciation
La renonciation au droit d'usage et d'habitation viager doit respecter le formalisme prévu à l'acte.
Ainsi, si l'acte de vente prévoit que le vendeur peut renoncer au droit d'usage et d'habitation viager
par LRAR envoyée à l'acheteur 6 mois à l'avance, la renonciation ne peut pas intervenir de manière
tacite13
.
B. LES POUVOIRS ET OBLIGATIONS DES PARTIES
En dehors de quelques dispositions impératives régissant la jouissance du bien, l'article 629 du
Code civil pose le principe que l'étendue des droits résulte du titre instituant le droit d'usage et
d'habitation. À défaut, elle est régie par le Code civil.
1. Les dispositions impératives
L'article 626 du Code civil prévoit que, comme en matière d'usufruit, le bénéficiaire ne peut jouir
du droit d'usage et d'habitation sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires.
Surtout,
l'article 627 du Code civil prévoit que la jouissance doit être paisible en disposant que
l'usager et le titulaire du droit d'habitation doivent jouir raisonnablement (antérieurement on parlait
de jouissance « en bon père de famille »). Dès lors, lorsque le bénéficiaire du droit d'usage
et d'habitation n'a pas entretenu normalement l'immeuble qui a subi de graves dégradations, les
juges du fonds, dans le cadre de leur pouvoir souverain d'appréciation, peuvent retenir l'abus de
jouissance et prononcer l'extinction du droit14
.
Il a même pu être décidé, en sanction de l'abus de jouissance, de la conversion du droit d'usage et
d'habitation en une rente annuelle viagère15
.
On retiendra que c'est bien l'abus de jouissance qui est sanctionné et non le non-usage du droit par
l'abandon des lieux. Ainsi, il a pu être décidé que, ayant constaté que la dégradation des relations
entre les parties s'opposait à l'exécution en nature du droit d'habitation, les juges du fonds pouvaient
ordonner l'exécution par équivalent en convertissant ce droit en une rente viagère16
.
Il a aussi été jugé que le départ du bénéficiaire du logement étant lié à son état de santé et l'état
de saleté non significatif ne constituaient pas une inexécution suffisamment grave pour établir le
dépérissement de l'immeuble17
.
On précisera, enfin, seulement ici, que si les droits fiscaux de l'usufruit sont calculés en fonction
d'un barème, prenant en compte l'âge de l'usufruitier18
calculés sur la base de 60 % de la valeur de l'usufruit.
2. La répartition contractuelle
Selon l'article 628 du Code civil, les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a
établis, et reçoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue.
Outre les pouvoirs, la liberté contractuelle concerne aussi les obligations des parties. Ainsi, par
exemple, sauf clause contraire, la taxe foncière est à la charge du propriétaire. En revanche, la taxe
d'habitation est, par principe, à la charge du bénéficiaire du droit, en tant qu'occupant.
13 Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-14189.
14 Cass. 3e civ., 12 juill. 1983 : Bull. civ. III, n° 166.
15 Bordeaux, 2 déc. 1996 : BICC, 1er
16 Cass. 1er civ., 10 juin 1981 : Bull. civ. I, n° 201.
17 Cass. 3e civ., 2 févr. 2011, n° 09-17108.
18 V. CGI, art. 669.
138
LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
juin 1997, n° 722, sur le fondement des articles.
, ceux du droit d'usage et d'habitation sont

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